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Was § 36 GModG verlangt

Das Gebäudemodernisierungsgesetz kennt keine Pflicht, ein bestehendes Wohngebäude ohne Anlass energetisch zu sanieren. Sobald aber Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut werden, müssen die bearbeiteten Flächen die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. Für Außenwände liegt der Wärmedurchgangskoeffizient bei 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin.

Ausgenommen sind Maßnahmen, die nicht mehr als zehn Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Diese Grenze wird häufig missverstanden: Sie bezieht sich nicht auf das Gebäude insgesamt, sondern jeweils auf Außenwand, Dach oder Fensterfläche für sich genommen. Umfasst die gesamte Bauteilgruppe Außenwand eines Gebäudes beispielsweise 180 Quadratmeter und werden davon rund 30 Quadratmeter in einer Weise erneuert, die unter Anlage 7 fällt, ist die Zehn-Prozent-Grenze überschritten.

Der Auslöser ist weiter gefasst als gedacht

Entscheidend ist die Systematik der Anlage 7. Die Anforderung greift nicht erst, wenn eine Wand ersetzt wird. Sie greift bereits, wenn Bekleidungen, Verschalungen, Mauervorsatzschalen oder Dämmschichten auf der Außenseite angebracht oder der Außenputz einer bestehenden Wand erneuert wird. Das betrifft genau jene Arbeiten, die an Bremer Reihenhäusern regelmäßig anstehen.

Der Bremer Haustyp, zwischen der Mitte des 19. Jahrhunderts und den 1930er-Jahren errichtet, prägt ganze Straßenzüge in den gründerzeitlichen Quartieren der Stadt. Fassaden- und Fensterarbeiten gehören bei diesen Bestandsgebäuden deshalb zu den Maßnahmen, bei denen die Zehn-Prozent-Grenze vorab geprüft werden sollte.

Was energetische Sanierungspflichten an der Gebäudehülle auslöst und was nicht:

• Erneuerung oder Ersatz von Außenwand, Dachfläche oder Fenstern über der Zehn-Prozent-Schwelle: Anlage 7 gilt für die bearbeitete Fläche.

• Erneuern des Außenputzes sowie Anbringen von Bekleidungen: löst die Anforderung ebenfalls aus.

• Das bloße Ausbessern einzelner Schadstellen oder Risse löst die Anforderungen an eine vollständige Putzerneuerung grundsätzlich nicht aus.

• Alternativ können die Anforderungen über eine energetische Gesamtbilanz des Gebäudes nach § 38 GModG nachgewiesen werden.

„Entscheidend ist nicht, wie groß die Maßnahme subjektiv wirkt, sondern welchen Anteil der jeweiligen Bauteilgruppe sie tatsächlich betrifft. Gerade bei Fassaden- oder Fensterarbeiten kann die Zehn-Prozent-Grenze deshalb schneller relevant werden, als Eigentümer erwarten“, sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung.

Nachrüstpflichten unabhängig von Baumaßnahmen

Unabhängig von Baumaßnahmen bestehen zwei Nachrüstpflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder alternativ des Dachs (§ 35 GModG) und die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, gilt eine Sonderregelung: Die Pflicht trifft erst den neuen Eigentümer, der sie binnen zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag erfüllen muss.

Die Frist läuft ab dem ersten Übergang, nicht ab jedem. Wer 2026 ein Haus kauft, dessen Voreigentümer es 2011 erworben hat, übernimmt einen möglicherweise seit 2013 bestehenden Verstoß – ohne neue Schonfrist. Vor dem Kauf lohnt daher der Blick in die Eigentümerhistorie.

Wer die Anforderungen bei einer Änderung nach § 36 GModG nicht einhält oder die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke missachtet, handelt ordnungswidrig; hierfür kann eine Geldbuße von bis zu 50.000 Euro verhängt werden.

Ausnahmen gibt es, aber nur mit Nachweis

Führt eine Maßnahme im Einzelfall zu einer unbilligen Härte, kann eine Befreiung beantragt werden (§ 102 GModG). Für Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz sieht § 105 GModG erleichterte Anforderungen vor, soweit Maßnahmen das Erscheinungsbild wesentlich beeinträchtigen würden.

In Bremen stehen zudem zahlreiche Gebäude und Ensembles unter Denkmalschutz; für verschiedene Quartiere gelten Erhaltungs- oder Gestaltungssatzungen. Kann eine energetische Maßnahme die geschützte Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen, erlaubt § 105 GModG unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen von den Anforderungen. Welche Lösung technisch und denkmalrechtlich in Betracht kommt, muss deshalb am konkreten Gebäude geprüft werden. Eine energetische Bestandsaufnahme des Gebäudes in Bremen zeigt, welche Maßnahmen denkmalverträglich, bauphysikalisch sicher und wirtschaftlich sinnvoll sind.

„Wer erst nach Beginn der Arbeiten prüft, welche energetischen Anforderungen und Förderbedingungen gelten, verschenkt Handlungsspielraum. Bauteilflächen, technische Lösung und Förderung sollten deshalb vor der Beauftragung zusammen betrachtet werden“, so André Heid.

Förderung nur vor Beginn der Arbeiten

Wird die Schwelle ohnehin überschritten, lohnt es sich, die Maßnahme als förderfähige Einzelmaßnahme zu planen. Das BAFA bezuschusst Dämmmaßnahmen mit 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Der Bonus von fünf Prozentpunkten für einen individuellen Sanierungsfahrplan wird seit dem 21. Juli 2026 erst ab einem förderfähigen Investitionsvolumen von 30.000 Euro gewährt – und nur auf den darüber liegenden Betrag. Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden.

Alternativ lassen sich nach § 35c EStG 20 Prozent der Aufwendungen über drei Jahre von der Einkommensteuer abziehen — sieben Prozent im Jahr des Abschlusses, sieben im Folgejahr, sechs im dritten Jahr. Die Steuerermäßigung ist auf insgesamt 40.000 Euro je Objekt begrenzt. Voraussetzung sind selbstgenutztes Wohneigentum und ein Gebäude, das bei Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre ist; maßgeblich für die Berechnung ist der Beginn der Herstellung. Eine Kombination beider Wege für dieselbe Maßnahme ist ausgeschlossen.

Wer in Bremen Arbeiten an Fassade, Dach oder Fenstern plant, sollte vorher klären, ob die Zehn-Prozent-Schwelle überschritten wird. Die Energieberater der Heid Energieberatung Bremen prüfen Bauteilflächen, U-Werte und Fördervoraussetzungen vor Ort und übernehmen auf Wunsch die Antragstellung.