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• In 11 Städten steigen die Mieten von Bestandswohnungen bis Ende des Jahres weiter, München (+1 Prozent) bleibt am teuersten
• Stärkste Anstiege werden für Stuttgart (+6 Prozent) und Leipzig (+5 Prozent) prognostiziert
• Ausnahme Berlin: Mietendeckel führt zu Rückgang von 5 Prozent – Hamburg (-1 Prozent) mit leichtem Minus
• Neubaumieten zwischen +7 Prozent in Stuttgart und -6 Prozent in Dortmund

Trotz Corona-Pandemie und enormen Preissteigerungen in den vergangenen Jahren klettern die Mieten in den größten deutschen Städten auch 2021 weiter nach oben. Zu diesem Ergebnis kommt die neue immowelt Mietpreis-Prognose für die Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern. Bis Ende des Jahres steigen demnach in 11 von 14 untersuchten Städten die Angebotsmieten von Bestandswohnungen weiter. In München, Deutschlands teuerster Stadt, flacht die Preiskurve allerdings merklich ab. Nach den enormen Anstiegen der vergangenen Jahre gehen die Angebotsmieten von Bestandwohnungen voraussichtlich nur noch um 1 Prozent nach oben. Ende des Jahres müssen Mieter dann mit 16,10 Euro pro Quadratmeter rechnen. Trotz der vergleichsweise geringen Steigerung liegt München auch Ende 2021 noch mit großem Abstand vor allen anderen Großstädten.

Stärkster Anstieg in Stuttgart

Nach München folgt Frankfurt auf Platz 2 der Preisskala. Nach einem prognostizierten Anstieg von 3 Prozent liegt der Quadratmeterpreis am Jahresende bei 12,20 Euro. Dahinter holt Stuttgart stark auf. In der schwäbischen Großstadt wird der stärkste Anstieg bis zum Jahresende prognostiziert: Die Preise für Bestandswohnungen erhöhen sich bis Ende des Jahres um 6 Prozent, sodass der Quadratmeter dann voraussichtlich 12,10 Euro kostet. In Düsseldorf, Köln und Nürnberg (je +4 Prozent) sind weitere Anstiege ebenfalls wahrscheinlich. Ein Plus von 5 Prozent wird auch für Leipzig prognostiziert. Mit Quadratmeterpreisen von 6,80 Euro Ende 2021 ist das Preisniveau aber deutlich niedriger als in den westdeutschen Städten. 

„Die Corona-Krise hat aufgezeigt, wie stabil der Markt von Wohnimmobilien ist: Die Mietpreise sind nicht eingebrochen, sondern im Gegenteil sogar weitergestiegen“, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt. „Das Interesse an Immobilien ist so groß wie nie zuvor, das Angebot – besonders im günstigen Segment – nach wie vor überschaubar. Daher gehen wir fest davon aus, dass es auch in diesem Jahr zu keiner Trendumkehr kommen wird, wenngleich die Preise nicht mehr so stark steigen wie in den vergangenen Jahren.“

Berliner Mietendeckel führt zu sinkenden Preisen 

Die einzigen untersuchten Städte, in denen sinkende Angebotsmieten vorausgesagt werden, sind Hamburg (-1 Prozent) und Berlin (-5 Prozent). Während sich in Hamburg die große Neubauaktivität und Sättigungseffekte bemerkbar machen, reguliert in Berlin der Mietendeckel die Preise nach unten. Bereits von 2019 auf 2020 sind die Angebotsmieten von Bestandswohnungen in Berlin um 8 Prozent gesunken, wie eine Analyse von immowelt aus dem letzten Jahr zeigt. Nach einem weiteren Rückgang wird sich Ende 2021 die Miete bei 8,70 Euro pro Quadratmeter einpendeln. Zum Vergleich: Vor der Einführung des Mietendeckels wurden noch Mieten von 11,10 Euro pro Quadratmeter verlangt. Allerdings zeigen sich in der Analyse auch die negativen Nebenwirkungen des Gesetzes: So ist der Anteil an günstigeren Bestandswohnungen am gesamten Angebot stark zurückgegangen, während der Anteil an nicht regulierten teuren Neubauten steigt.

Neubauten zwischen Anstieg und Rückgang

Die ohnehin hochpreisigen Neubauten werden sich im Laufe des Jahres in vielen Städten noch weiter von den Bestandsimmobilien entkoppeln. In Berlin wird eine Steigerung von 6 Prozent prognostiziert, während die Mieten von Bestandswohnungen rückläufig sind. Neubauten sind vom Berliner Mietendeckel ausgenommen. Der Quadratmeter in einer Neubauwohnung kostet dann 13,20 Euro. Den stärksten Anstieg bei Neubauten gibt es wie schon bei den Bestandsimmobilien voraussichtlich in Stuttgart: plus 7 Prozent bis Jahresende. Für Dresden und Leipzig wurde jeweils ein Anstieg von 5 Prozent errechnet. Auch bei Neubauten sind die Preisunterschiede groß: In Stuttgart zahlen Mieter eines Neubaus 16,30 Euro, in München (+3 Prozent) sogar 20,10 Euro pro Quadratmeter. In Leipzig sind es gerade einmal 8,80 Euro pro Quadratmeter. In vielen anderen Städte ist da bereits die Miete für eine Bestandswohnung teurer.

Doch nicht in allen Städten steigen die Neubaumieten. In Dortmund wird von einem Rückgang von 6 Prozent ausgegangen, in Bremen von 1 Prozent. Das Interesse an Neubauten ist in beiden Städten in der Vergangenheit zurückgegangen, sodass die Angebotsmieten für diese Wohnungen leicht rückläufig waren. Diese Entwicklung wird sich wahrscheinlich bis Ende des Jahres fortsetzen.

Methodik und Berechnungsgrundlage:

Als Basis für die immowelt Mietpreis-Prognose der 14 größten deutschen Städte dienen die Mietpreise mehrerer hunderttausend Objekte, die in diesen Städten in den vergangenen drei Jahren vermehrt auf immowelt.de nachgefragt worden sind. Es handelt sich dabei um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Die Mietpreise werden mittels hedonischer Verfahren errechnet und geben den Preis der Kaltmiete für eine beispielhafte Wohnung mit 3 Zimmern und 80 Quadratmetern im 2. Stock wieder. Zudem weisen sie die Merkmale „Bestand“ oder „Neubau“ auf. Als Bestand zählen Wohnungen der Baujahre zwischen 1945 und 2016 und als Neubau die der Baujahre 2017 oder später.

Um die Mietpreise zu prognostizieren, wurden die bereits berechneten Preise aus den Jahren 2018 bis 2020 als Basis herangezogen und mittels des Holt-Winters-Verfahren bis zum Ende des Jahres 2021 fortgeschrieben. Detailliertere Informationen zur Methodik der immowelt Mietpreisprognose finden Sie hier.