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„Damit liegt München im Trend der übrigen großen Standorte. Der Hauptgrund für die geringen Umsätze ist in der schwachen Konjunktur, in Verbindung mit der technischen Rezession, zu sehen. Bereits in der Vergangenheit haben die Büromärkte bei BIP-Rückgängen relativ zeitnah mit starken Umsatzverlusten reagiert, da viele Unternehmen vor größeren Investitionsentscheidungen die weitere konjunkturelle Entwicklung abwarten“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Bemerkbar macht sich dies vor allem im Segment der größeren Vertragsabschlüsse. Im ersten Halbjahr konnte beispielsweise mit dem Eigennutzer-Deal des DGB über rund 10.500 m² nur ein Abschluss über 10.000 m² registriert werden. Der Anteil dieser Größenklasse am Umsatz beläuft sich demzufolge nur auf 4,5 %, gegenüber 18 % im 10-Jahresdurchschnitt. Im bundesweiten Vergleich belegt München mit seinem Flächenumsatz zum Halbjahr trotzdem den zweiten Platz hinter Berlin. 

Trotz des schwachen Umsatzes zeigt sich die Branchenstruktur stabil und weist kaum Unterschiede zum langjährigen Schnitt auf. Dies unterstreicht, dass der Markt nicht unter strukturellen Schwierigkeiten leidet, sondern die übergeordnete gesamtwirtschaftliche Entwicklung ausschlaggebend ist. Insgesamt kommen fünf Branchengruppen auf zweistellige Umsatzbeiträge. An erster Stelle liegen, wie so oft, die IuK-Technologien mit einem Anteil von knapp 17 %. Platz zwei sichern sich die ebenfalls traditionell starken Beratungsgesellschaften mit fast 16 %. Aufs Podium geschafft hat es erneut auch die öffentliche Verwaltung mit 12 %. Mit knapp 12 % fällt der Anteil der Verwaltungen von Industrieunternehmen hingegen etwas niedriger aus als gewohnt.

Leerstand weiter gestiegen, Bautätigkeit stabil, Mietpreisniveaus weiter im Aufwind

Das Leerstandsvolumen ist erwartungsgemäß weiter gestiegen, wozu nicht zuletzt das aktuell moderate Vermietungsgeschehen beigetragen hat. Im Jahresvergleich hat der Leerstand um knapp 17 % auf 1,11 Mio. m² zugenommen. Bei den modernen Flächen war ein noch deutlich größerer Anstieg zu beobachten. Sie haben um gut 40 % auf 475.000 m² zugenommen. Ihr Anteil am Gesamtleerstand beläuft sich aktuell auf knapp 43 % und liegt damit auf dem gleichen Niveau wie Ende des ersten Quartals. Die Leerstandsrate im Gesamtmarkt ist demzufolge leicht auf jetzt 5,0 % gestiegen. In der City liegt sie aber weiterhin nur bei 1,6 %.

Die Bautätigkeit in München zeigt sich seit längerer Zeit mehr oder weniger stabil. Mit aktuell 891.000 m² befinden sich genauso viele Büroflächen im Bau wie vor einem Jahr. Deutlich abgebaut werden konnte allerdings das Volumen der hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen, nämlich um gut 17 % auf jetzt 374.000 m². Der Anteil der verfügbaren Flächen im Bau liegt nur noch bei 42 % und damit 8 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Dieses Verhältnis unterstreicht, dass auf der Angebotsseite eine gesunde Entwicklung zu beobachten ist, sodass in absehbarer Zeit nicht die Gefahr eines spürbaren Angebotsüberhangs besteht. 

Die insgesamt gesunde und stabile Marktsituation wird auch bei den Mietpreisniveaus sichtbar, die sich weiter im Aufwind befinden. Sowohl die Spitzenmiete von 47,00 €/m² (+9 %) als auch die Durchschnittsmiete von 24,20 €/m² (+6 %) haben in den letzten zwölf Monaten weiter spürbar zugelegt. 

„Vor dem Hintergrund des konjunkturell schwierigen Umfelds ist davon auszugehen, dass auch das Gesamtjahresergebnis unterdurchschnittlich ausfallen dürfte. Gleichwohl bestehen gute Chancen, dass sich das Marktgeschehen bereits im zweiten Halbjahr leicht beleben kann. Mittelfristig zu berücksichtigen ist, dass die Erholungsbewegungen bei wieder deutlich positiver BIP-Entwicklung erfahrungsgemäß ebenfalls stark ausfallen. Der Leerstand wird voraussichtlich noch leicht steigen, wohingegen die verfügbaren Flächen im Bau zurückgehen sollten. Bei den Mieten ist eine weitere Steigerung das wahrscheinlichste Szenario“, so Stefan Bauer.

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