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Nach dem Erbfall steht bei einem Haus in Braunschweig zunächst häufig die Entscheidung zwischen Verkauf, Vermietung und eigener Nutzung an. Dafür werden zwei unterschiedliche Grundlagen gebraucht: ein nachvollziehbarer heutiger Immobilienwert und die Unterlagen zur steuerlichen Vorgeschichte. Ein hoher Marktwert allein sagt noch nichts darüber aus, ob ein Verkaufsgewinn versteuert werden muss.

Die Immobilienbewertung in Braunschweig unterstützt Erben dabei, Lage, Zustand, Nutzung und rechtliche Eigenschaften des konkreten Hauses einzuordnen. So entsteht eine Grundlage für die Preisentscheidung, während die Steuerberatung die Voraussetzungen eines möglichen Verkaufs prüft.

Beginnt die Spekulationsfrist mit dem Erbfall neu?

Nein. Bei der Spekulationsfrist einer geerbten Immobilie wird dem Erben bei unentgeltlichem Erwerb die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Maßgeblich ist deshalb grundsätzlich der damalige Erwerb und nicht der Todestag oder die spätere Grundbuchberichtigung.

Ein vereinfachtes, ausdrücklich angenommenes Beispiel: Der Vater hat ein Haus 2012 gekauft. Die Tochter erbt es 2026 und möchte es noch im selben Jahr verkaufen. Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen bereits mehr als zehn Jahre. Für das im Privatvermögen gehaltene Haus beginnt durch den Erbfall keine neue Zehnjahresfrist; der Verkauf fällt in diesem Beispiel nicht unter die Besteuerung nach § 23 Einkommensteuergesetz.

Innerhalb der Frist kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Ausnahmen kommen bei entsprechender Eigennutzung in Betracht. Die tatsächlichen Wohn- und Vermietungszeiten sollten deshalb vollständig dokumentiert und steuerlich geprüft werden.

Welcher Wert zählt bei einem steuerpflichtigen Verkauf?

Für die Gewinnermittlung wird der Immobilienwert am Todestag nicht automatisch als neuer Anschaffungswert angesetzt. Bei einem unentgeltlich geerbten Haus sind grundsätzlich die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers maßgeblich. Bereits steuerlich abgezogene Abschreibungen können die anzusetzenden Kosten mindern und damit den Gewinn erhöhen. Berücksichtigungsfähige Veräußerungskosten gehören ebenfalls in die Rechnung.

Der aktuelle Verkehrswert erfüllt eine andere Aufgabe: Er hilft einzuschätzen, welcher Preis unter den heutigen Marktbedingungen für das Haus realistisch ist. Ein Verkehrswertgutachten in Braunschweig berücksichtigt dafür die Eigenschaften des Objekts und die örtliche Marktsituation.

„Unsere Gutachten sind auf die Anforderungen von Finanzämtern, Gerichten und Kreditinstituten abgestimmt“, sagt André Heid, Geschäftsführer von Heid Immobilienbewertung.

Ein Gutachten ersetzt dabei weder den alten Kaufvertrag noch die steuerliche Berechnung des Veräußerungsgewinns. Für Erben ist entscheidend, die jeweiligen Zahlen ihrem richtigen Zweck zuzuordnen.

Welche Unterlagen sollten vor dem Verkauf vorliegen?

Neben Grundbuchauszug, Grundrissen, Flächenangaben und Modernisierungsnachweisen sind insbesondere folgende Unterlagen hilfreich:

• ursprünglicher Kaufvertrag des Erblassers und Belege zu den Erwerbskosten
• Nachweise über frühere Eigennutzung, Vermietung und Leerstandszeiten
• bei vermieteten Immobilien die bisherigen Abschreibungsunterlagen
• Angaben zu späteren Investitionen und voraussichtlichen Verkaufskosten

Hat bereits der Erblasser das Haus geerbt oder geschenkt bekommen, kann auch eine frühere Erwerbsgeschichte relevant sein. Fehlende Unterlagen sollten daher vor der verbindlichen Verkaufsvereinbarung geklärt werden. Mit einer geordneten Dokumentation lassen sich Verkaufspreis, Fristen und ein möglicherweise verbleibender Nettoerlös auf nachvollziehbarer Grundlage beurteilen.

Über Heid Immobilienbewertung in Braunschweig

Die Heid Immobilienbewertung zählt zu den führenden Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Deutschland. Mit über 220 zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern erstellt das Unternehmen jährlich rund 6.000 fundierte Gutachten für Privatpersonen, Unternehmen und öffentliche Auftraggeber. Das Leistungsspektrum reicht von gerichtsfesten Verkehrswertgutachten über Bauschadensanalysen bis hin zu energetischen Bewertungen. Die Sachverständigen sind u. a. von DEKRA, HypZert, TÜV und DIA zertifiziert. Gegründet 2005 von André Heid, ist das inhabergeführte Unternehmen heute bundesweit tätig – auch in Braunschweig profitieren Kundinnen und Kunden von der langjährigen Erfahrung und fachlichen Kompetenz der Heid Immobilienbewertung.

Weitere Informationen unter: https://www.heid-immobilienbewertung.de/…