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Welche Kosten kommen zum Grundstückspreis hinzu?

Die Kalkulation beginnt beim Erwerb: Allein die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Notar und Grundbuch sowie eine gegebenenfalls vereinbarte Maklerprovision. Für das spätere Bauprojekt können weitere Positionen hinzukommen, darunter:

• Vermessung und Baugrundgutachten
• Planung und Genehmigungsgebühren
• Erdarbeiten oder der Abriss vorhandener Gebäude
• Hausanschlüsse, Baustrom und Bauwasser
• Versicherungen und Finanzierungskosten während der Bauphase

Wer seine Baunebenkosten berechnen möchte, sollte prüfen, welche Leistungen das Angebot des Bauunternehmens bereits abdeckt und welche Arbeiten zusätzlich beauftragt werden müssen. Diese Abgrenzung sollte schriftlich festgehalten werden. Eine pauschale Nebenkostenreserve ersetzt die Prüfung nicht.

„Baunebenkosten machen oft mehr aus, als Bauherren denken. Ohne vollständige Kalkulation wird aus dem Traumhaus schnell ein Finanzrisiko“, erläutert André Heid, Geschäftsführer von Heid Immobilienbewertung.

Münster: Erschließung ist auch eine Frage der Abrechnung

Nach Angaben der Stadt Münster tragen Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigte zusammen 90 Prozent des beitragsfähigen Aufwands für die erstmalige Herstellung einer Erschließungsanlage. Die Stadt übernimmt zehn Prozent. Gemeint sind beispielsweise öffentliche Straßen, Wege oder Plätze. Bezugsgröße der Quote sind die Herstellungskosten der Anlage; der Grundstückskaufpreis spielt dafür keine Rolle.

Wie hoch der Beitrag für ein einzelnes Grundstück ausfällt, hängt unter anderem von seiner Fläche und der zulässigen Zahl der Vollgeschosse ab. Vor Entstehung der Beitragspflicht kann mit der Stadt ein Ablösevertrag geschlossen werden. Ein festgelegter Betrag lässt sich dann in die Finanzierung einplanen.

Ist ein erschlossenes Grundstück automatisch vollständig bezahlt?

Nicht zwangsläufig. Eine vorhandene Zufahrt oder Straße belegt noch nicht, dass die Beiträge bereits endgültig abgerechnet sind. Käufer sollten deshalb bei der Stadt Münster klären, welche Beiträge bezahlt wurden, ob eine Ablösung vorliegt und welche Kosten noch anstehen können. Die Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer gehört zusätzlich in die Prüfung des Kaufvertrags.

Welche Rolle spielen Baulasten für den Grundstückswert?

Auch die bauliche Nutzbarkeit muss zur Kalkulation passen. Die Stadt Münster weist darauf hin, dass Baulasten den Wert eines Grundstücks beeinflussen können. Sie betreffen beispielsweise die Sicherung einer Zufahrt über ein Nachbargrundstück oder die Übernahme von Abstandsflächen.

Baulasten bleiben bei einem Verkauf bestehen. Vor dem Kauf gehört deshalb eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis in die Unterlagen. Die Stadt Münster erteilt sie nur bei berechtigtem Interesse; Kaufinteressenten erhalten sie in der Regel über den Verkäufer oder mit dessen Vollmacht. Eine Negativauskunft, wenn kein Baulastenblatt besteht, kostet derzeit 30 Euro pro Flurstück, bei eingetragenen Baulasten 50 Euro je Baulast (höchstens 200 Euro).

Für die Vorbereitung der Kaufentscheidung sind insbesondere ein aktueller Grundbuchauszug, die geltenden Planungsunterlagen, eine Baulastenauskunft und Nachweise über den Beitragsstand hilfreich.

Grundstückswert und Projektbudget gemeinsam prüfen

Der beitragsrechtliche Zustand gehört nach § 2 Absatz 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung zu den Grundstücksmerkmalen, die den Grundstückszustand bestimmen. Eine unabhängige Wertermittlung berücksichtigt damit auch, welche Nutzung möglich ist und welche grundstücksbezogenen Verpflichtungen bestehen. Die vollständige Kostenplanung ergänzt diese Wertermittlung: Sie zeigt, wie viel Geld für Erwerb und Bauvorhaben tatsächlich benötigt wird.

Die Sachverständigen von Heid Immobilienbewertung Münster unterstützen bei der Einordnung des Grundstückswerts. Für Käufer entsteht so eine Grundlage, um den angebotenen Preis mit den Eigenschaften des Grundstücks abzugleichen und zusätzliche Kosten vor dem Notartermin in die Entscheidung einzubeziehen.