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Grundsätzlich ist es zulässig, eine vermietete Wohnung mit dem Ziel zu kaufen, später selbst einzuziehen. Der Kauf in Kenntnis des Mietverhältnisses schließt eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht aus. Einen Anspruch auf einen bestimmten Einzugstermin haben Käufer aber nicht: Der Mieter muss entweder wirksam gekündigt werden, einvernehmlich ausziehen oder selbst kündigen.

Ab wann darf der neue Eigentümer kündigen?

Mit dem Kauf einer vermieteten Wohnung übernimmt der Käufer den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Maßgeblich ist dabei der Eigentumsübergang, also die Eintragung im Grundbuch. Der Notartermin allein reicht dafür nicht aus. Erst ab der Umschreibung ist der Käufer Vermieter und kann selbst kündigen. Der Verkäufer kann den Eigenbedarf des Käufers vor der Eigentumsumschreibung regelmäßig nicht geltend machen. Eine bloße Ermächtigung im Kaufvertrag reicht dafür nicht aus, weil sich der Eigenbedarf grundsätzlich auf den Vermieter oder die in § 573 BGB genannten Bedarfspersonen beziehen muss und der Käufer vor der Eintragung noch nicht Vermieter ist.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe nachvollziehbar darlegen. Dazu gehören die Person, die einziehen soll, und ihr konkreter Wohnbedarf. Formfehler oder eine zu allgemeine Begründung führen häufig dazu, dass die Kündigung unwirksam ist. Gerichte prüfen bei einer Eigenbedarfskündigung genau, ob der angegebene Bedarf ernsthaft, konkret und nachvollziehbar ist.

Welche Fristen gelten in Heilbronn?

Für den Zeitplan sind vor allem drei Punkte entscheidend:

• Kündigungsfrist: Sie beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate. Wohnt der Mieter seit neun Jahren in der Wohnung, sind es neun Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen.

• Sperrfrist nach Umwandlung: Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, gilt grundsätzlich eine dreijährige Kündigungssperrfrist. Sie beginnt mit der Eintragung des ersten Erwerbers nach der Umwandlung ins Grundbuch; bei späteren Verkäufen beginnt sie nicht erneut. In Heilbronn beträgt die Sperrfrist derzeit fünf Jahre, weil die Stadt zu den baden-württembergischen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gehört. Die derzeitige Landesverordnung gilt bis Ende 2026.

• Keine Sperrfrist: War die Wohnung bereits beim Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung, greift die Sperrfrist nicht. Dann gilt allein die Kündigungsfrist.

Ob und wie lange eine Sperrfrist läuft, hängt insbesondere davon ab, wann dem Mieter die Wohnung überlassen, wann Wohnungseigentum begründet und wann der erste Erwerber anschließend im Grundbuch eingetragen wurde.

Was kann den Einzug zusätzlich verzögern?

Auch eine wirksame Kündigung führt nicht automatisch zum Auszug zum geplanten Termin. Mieter können der Kündigung widersprechen, wenn der Umzug für sie im konkreten Einzelfall eine besondere Härte bedeuten würde. Dabei können etwa schwere Erkrankungen sowie hohes Alter und eine lange Verwurzelung in Verbindung mit weiteren Umständen eine Rolle spielen. In einem angespannten Wohnungsmarkt wie Heilbronn kommt häufig die schwierige Suche nach Ersatzwohnraum hinzu. Erkennt das Gericht eine Härte an, kann es die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen, bei ungewissem Ende auch auf unbestimmte Zeit. Kommt es zur Räumungsklage, kann es zudem eine Räumungsfrist gewähren.

Riskant ist zudem ein Eigenbedarf, der nur vorgeschoben wird. Zieht die genannte Person nicht ein oder wird die Wohnung kurz nach dem Auszug verkauft oder neu vermietet, drohen Schadensersatzforderungen des früheren Mieters.

„Viele Käufer planen bei einer vermieteten Wohnung allein mit der Kündigungsfrist. Entscheidend ist oft die Frage, ob eine Sperrfrist läuft und wie lange der Mieter schon in der Wohnung lebt. Beides lässt sich in der Regel vor dem Notartermin anhand der Unterlagen klären“, erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler.

Was bedeutet das für Kaufpreis und Planung?

Bei vermieteten Wohnungen fließt diese Unsicherheit in der Regel in den Kaufpreis ein. Für Eigennutzer lohnt es sich, den realistischen Einzugstermin in die Finanzierung einzurechnen, etwa wenn Kreditraten und eigene Miete eine Zeit lang parallel laufen. Hilfreich ist auch ein Blick auf die Bestandsmiete. Der seit August 2026 geltende Heilbronner Mietspiegel ermöglicht für Wohnungen in seinem Anwendungsbereich einen Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Erfahrene Immobilienmakler in Heilbronn prüfen vor der Kaufentscheidung Mietvertrag, Mietbeginn, Teilungserklärung und Grundbuch. Dazu gehört auch die Frage, ob der Mietvertrag einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung enthält. Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, kann ihm beim ersten Verkauf nach der Umwandlung zudem ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zustehen.

Wie lange der Weg zur eigenen Wohnung dauert, lässt sich mit diesen Unterlagen belastbar einschätzen. Heid Immobilienmakler Heilbronn bezieht diese Punkte bereits vor dem Kauf in die Beratung von Kaufinteressenten ein.