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Was die Denkmal-AfA regelt

Kern der Förderung ist die erhöhte Absetzung für Sanierungskosten. Wer ein Baudenkmal vermietet, darf die begünstigten Herstellungskosten nach § 7i EStG acht Jahre lang mit jeweils bis zu 9 % abschreiben, danach vier Jahre mit jeweils bis zu 7 %. Nach zwölf Jahren sind die Sanierungskosten vollständig abgeschrieben. Selbstnutzer ziehen über § 10f EStG zehn Jahre lang jeweils 9 % wie Sonderausgaben ab, insgesamt 90 % – eine Ausnahme im Steuerrecht, denn bei nicht geschützten Immobilien lassen sich Sanierungskosten der eigenen vier Wände grundsätzlich nicht absetzen. Diesen Abzug kann jeder Steuerpflichtige allerdings nur einmal im Leben für ein einziges Objekt in Anspruch nehmen, zusammenveranlagte Ehegatten für zwei Objekte.

Der Kaufpreis selbst ist nicht sonderbegünstigt. Vermieter schreiben den Gebäudewertanteil regulär ab, bei Gebäuden mit Fertigstellung vor 1925 mit 2,5 % jährlich. Selbstnutzer können ihn gar nicht geltend machen. Entscheidend ist deshalb, wie viel des Gesamtaufwands auf die begünstigte Sanierung entfällt.

Warum Wiesbaden ein Sonderfall ist

Das Hessische Denkmalschutzgesetz schützt neben Einzeldenkmälern auch großflächige Gesamtanlagen. Dazu zählen in Wiesbaden die Innenstadt rund um das Historische Fünfeck, die Kuranlagen, die Villengebiete und die alten Ortskerne der meisten Vororte. Das Einkommensteuergesetz greift das auf: Auch ein Gebäude, das für sich allein kein Baudenkmal ist, aber zu einer geschützten Gesamtanlage gehört, kann die erhöhten Absetzungen nutzen – für Maßnahmen am schützenswerten äußeren Erscheinungsbild, etwa an Fassade, Fenstern oder Dach. Für Eigentümer im Rheingauviertel, im Dichterviertel oder in den gründerzeitlichen Stadterweiterungen lohnt sich deshalb vor jeder Sanierung ein Blick in das hessische Denkmalverzeichnis.

Ohne Bescheinigung kein Steuervorteil

Die größte Fehlerquelle liegt im Verfahren. Das Finanzamt erkennt die erhöhten Absetzungen nur an, wenn die Denkmalbehörde bescheinigt, dass die Maßnahmen zur Erhaltung des Denkmals erforderlich waren. Das setzt voraus, dass die Arbeiten vorher genehmigt wurden. In Wiesbaden ist der Antrag spätestens drei Monate vor Baubeginn bei der Unteren Denkmalschutzbehörde einzureichen – auch für Maßnahmen, die baurechtlich frei wären, wie einen neuen Fassadenanstrich oder den Fenstertausch. Zwei weitere Punkte sind entscheidend: Begünstigt sind nur Sanierungen nach dem rechtswirksamen Kaufvertragsabschluss. Wer ein fertig saniertes Denkmal erwirbt, geht bei der Sonderabschreibung leer aus. Und öffentliche Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage.

Gebäudewert und Restnutzungsdauer als zweiter Hebel

Auch die reguläre Abschreibung der Anschaffungskosten lässt sich optimieren. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Boden – und bei nachweislich kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer steigt der jährliche Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Die kürzere Nutzungsdauer muss durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden. Der Bundesfinanzhof hat diese Möglichkeit zuletzt an einem Denkmalobjekt bestätigt (Urteil vom 7. Oktober 2025, IX R 26/24) und die Ermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung als anerkannte Methode eingestuft. Ein hohes Gebäudealter oder der Denkmalstatus genügen als Begründung jedoch nicht. Das Gutachten muss Alter, Zustand und durchgeführte Modernisierungen im Einzelfall bewerten.

„Bei Denkmalobjekten entscheidet die Qualität der Bewertung über den Steuereffekt", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Die Aufteilung in Boden- und Gebäudewert und der Nachweis der Restnutzungsdauer müssen belegt sein, sonst kürzt das Finanzamt die Bemessungsgrundlage."

Eine Immobilienbewertung in Wiesbaden ist bei Denkmalobjekten zudem vor dem Kauf sinnvoll: Ein Verkehrswertgutachten macht transparent, wie sich Kaufpreis, Sanierungsbedarf und Steuervorteile zueinander verhalten. 

Fazit

Die Denkmal-AfA macht denkmalgeschützte Immobilien in Wiesbaden für Kapitalanleger und Selbstnutzer gleichermaßen interessant. Der große geschützte Bestand der Stadt, einschließlich der Gesamtanlagen, eröffnet den Steuervorteil mehr Eigentümern, als der Begriff Baudenkmal vermuten lässt. Voraussetzung sind die frühzeitige Abstimmung mit der Denkmalbehörde, ein Erwerb vor Sanierungsbeginn und belastbar dokumentierte Werte. Denkmalauflagen und Kostenrisiken sollten realistisch einkalkuliert werden. Sachverständige wie die der Heid Immobilienbewertung Wiesbaden ermitteln vor dem Kaufvertrag, wie Verkehrswert, Gebäudeanteil und Sanierungsbedarf im konkreten Fall zueinander stehen.