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Anleger des Fokus Wohnen Deutschland blicken also in eine ungewisse Zukunft, die erhebliche finanzielle Verluste mit sich bringen kann. „Wenn die Rücknahme der Anteile nicht spätestens nach Ablauf der 36 Monate wieder aufgenommen werden kann, muss der Fonds abgewickelt werden. Das bedeutet für die Anleger zumeist finanzielle Verluste“, sagt Rechtsanwalt Thomas Sittner, CLLB Rechtsanwälte.

Finanzielle Verluste mussten zahlreiche Anleger bereits erleben als im Zuge der Finanzkrise 2008 viele offene Immobilienfonds geschlossen und nicht wieder geöffnet wurden. Schließlich mussten die Fonds abgewickelt werden. Ausschlaggebend für die Aussetzung der Anteilsrücknahme war, dass zu viele Anleger ihre Anteile zurückgeben wollten und die Liquidität der Fonds dafür nicht ausreichte.

Damit sich ein solches Szenario nicht wiederholt, wurden bei offenen Immobilienfonds Sicherungsmechanismen eingebaut. Seitdem können Anleger ihre Anteile nicht mehr jederzeit zurückgeben. Die Rückgabe ist erst möglich, wenn die Anleger die Anteile mindestens 24 Monate gehalten haben. Zudem muss die Rückgabe vorher mit einer Frist von 12 Monaten angekündigt werden.

Die Maßnahmen scheinen jedoch nicht auszureichen, um eine Aussetzung der Anteilsrücknahme zu vermeiden. So wurde beim Fokus Wohnen Deutschland die Rücknahme der Anteile ausgesetzt, weil die liquiden Mittel nicht ausreichen, um die Rückgabewünsche der Anleger zu erfüllen und gleichzeitig die laufende Bewirtschaftung des Fonds sicherzustellen, teilte die Fondsmanagerin Industria Immobilien GmbH mit.

Zur Begründung führte die Fondsmanagerin weiter aus, dass der Immobilienmarkt weiter unter Druck stehe. Transaktionen würden durch gestiegene Zinsen, höhere Finanzierungskosten und deutlich längere Verkaufsprozesse erschwert. Zudem sei es bei offenen Immobilienfonds in den vergangenen zwei Jahren generell zu hohen Mittelabflüssen gekommen. Dieser Entwicklung habe sich auch der Fokus Wohnen Deutschland nicht entziehen können. Laut der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, die den Fokus Wohnen Deutschland aufgelegt hat, habe sich die Situation zum Jahresende 2025 weiter zugespitzt, sodass man sich schließlich zur vorübergehenden Aussetzung der Anteilsrücknahme entschlossen hat. Während dieser Phase ist auch eine Zeichnung neuer Fondsanteile nicht möglich.

Um die Liquidität der Fondsgesellschaft zu verbessern, seien seit 2024 zehn Objekte mit einem Gesamtvolumen von rund 163 Millionen Euro verkauft worden, wie Industria mitteilte. Weitere Verkäufe von Fondsimmobilien seien geplant.

Der Fokus Wohnen Deutschland ist nicht der einzige offene Immobilienfonds, der auf die schwierige Situation mit der Aussetzung der Anteilsrücknahme reagiert hat. Anleger des Wertgrund WohnSelect D können ihre Fondsanteile schon seit dem 15. Januar 2026 nicht mehr zurückgeben. Auch hier reicht die Liquidität nicht aus. Bei den offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI oder KanAm Leading Cities Invest wurde zwar nicht die Anteilsrücknahme ausgesetzt, allerdings haben die Fondsanteile erheblich an Wert verloren.

Die Entwicklungen zeigen, dass offene Immobilienfonds keineswegs die sicheren Geldanlagen sind als die sie in den Anlageberatungsgesprächen oft dargestellt werden. Tatsächlich sind sie einer Reihe von Risiken wie Schwankungen auf dem Immobilienmarkt, Mietausfällen oder erhöhten Sanierungsbedarf ausgesetzt. „Über die Risiken müssen die Anleger im Rahmen einer ordnungsgemäßen Anlageberatung aufgeklärt werden. Wurden die Risiken nicht dargestellt oder verharmlost, können den Anlegern Schadenersatzansprüche entstanden sein“, so Rechtsanwalt Sittner.

Zu den aufklärungspflichtigen Risiken zählt nach der Rechtsprechung des BGH (Az. XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13) auch die Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme.

CLLB Rechtsanwälte berät Anleger des Fokus Wohnen Deutschland gerne zu ihren Möglichkeiten.

Mehr Informationen: https://www.cllb.de/