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Mehr Eigentümerwechsel in Nürnberg

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Nürnberg hat für 2025 insgesamt 5.621 Transaktionen registriert, nach 4.666 im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg auf rund 2,4 Milliarden Euro. Freistehende Einfamilienhäuser wechselten meist für 390.000 bis 1,2 Millionen Euro den Besitzer, die Preise gaben dabei um drei Prozent nach.

Mit jedem Verkauf, jeder Schenkung und jedem Erbfall stellt sich bei älteren Wohngebäuden eine Frage, die im Kaufvertrag selten beantwortet wird: Welche energetischen Pflichten gehen auf den neuen Eigentümer über?

Was vom Gebäudeenergiegesetz geblieben ist

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Mit der Reform sind die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen und das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel entfallen. Ein alter Kessel darf nach einem Eigentümerwechsel also weiterlaufen. Neue Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt, müssen ab 2029 aber schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen.

Bestehen bleiben zwei Nachrüstpflichten:

• Erfüllt die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum nicht den Mindestwärmeschutz, muss sie so gedämmt werden, dass ihr U-Wert 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Alternativ kann das Dach gedämmt werden. Ob eine bestehende Decke den geforderten Mindestwärmeschutz bereits erfüllt, hängt von ihrem konkreten Aufbau ab.

• Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen nachträglich gedämmt werden.

Beim Verkauf muss zudem ein gültiger Energieausweis vorliegen.

Ab wann läuft die Zwei-Jahres-Frist?

Die Frist betrifft Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat. Für ihn galten die Dämmpflichten nicht. Mit dem Eigentümerwechsel gehen sie auf den neuen Eigentümer über, der dafür zwei Jahre Zeit hat. Beim Kauf geht das Eigentum mit der Eintragung im Grundbuch über, bei einer Erbschaft bereits mit dem Erbfall.

Entscheidend ist ein Detail im Gesetzestext: Die zwei Jahre laufen ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Hat ein Haus in Erlenstegen oder Gibitzenhof 2010 erstmals seit dem Stichtag den Eigentümer gewechselt, endete die Frist 2012. Käufer, die ein solches Haus heute erwerben, übernehmen die Pflicht ohne Übergangszeit. Bei Mehrfamilienhäusern sowie Ein- und Zweifamilienhäusern, bei denen die gesetzliche Selbstnutzer-Ausnahme nicht greift, bestehen die Nachrüstpflichten unabhängig von einem aktuellen Eigentümerwechsel.

Verstöße gegen die Nachrüstpflichten können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden. Ob die Leitungen gedämmt sind, prüft der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger bei der Feuerstättenschau.

„Viele Käufer rechnen fest mit zwei Jahren Übergangszeit. Hat das Haus seit 2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt, ist diese Frist oft längst abgelaufen. Die Eigentumshistorie sollte deshalb möglichst vor dem Notartermin geklärt werden“, erklärt André Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung.

Für die Förderung gelten höhere Anforderungen

Gefördert wird eine Dämmung erst, wenn sie die höheren Anforderungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude erfüllt. Für die oberste Geschossdecke gilt dann ein U-Wert von höchstens 0,14 statt 0,24, der Grundfördersatz liegt bei 15 Prozent. Den Bonus von fünf Prozentpunkten für einen Sanierungsfahrplan gibt es seit Juli 2026 nur noch auf den Teil der Investition oberhalb von 30.000 Euro. Alternativ können Selbstnutzer unter ähnlich strengen Anforderungen 20 Prozent der Kosten über drei Jahre von der Steuer abziehen, beide Wege lassen sich nicht kombinieren. Die Energieberatung für einen individuellen Sanierungsfahrplan selbst wird mit 50 Prozent bezuschusst.

Welche Pflichten beim Eigentümerwechsel im Einzelfall greifen, hängt auch von Ausnahmen ab, etwa bei bestimmten selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn die erforderlichen Aufwendungen nicht innerhalb einer angemessenen Frist durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können. Eine Energieberatung in Nürnberg klärt bereits vor dem Kauf, welche Nachrüstungen anstehen und welche Kosten realistisch sind. Den Förderantrag muss ein Energieeffizienz-Experte vorbereiten, bevor die Arbeiten beginnen.

Ob ein Nürnberger Haus nachgerüstet werden muss, entscheidet sich damit vor allem an seiner Eigentumsgeschichte seit 2002.