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Heilbronner Hauspreise treffen auf starre Freibeträge

Der Gutachterausschuss der Stadt Heilbronn hat für das Jahr 2025 insgesamt 1.489 Kaufverträge ausgewertet und einen Rekordumsatz von 645,8 Millionen Euro registriert. Gebrauchte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in der Kernstadt wechselten im Schnitt für 927.750 Euro den Eigentümer. Das entspricht 4.561 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und liegt vier Prozent unter dem Vorjahr.

Für Erben hat diese Zahl konkrete Folgen. Der persönliche Freibetrag für Kinder liegt seit 2009 unverändert bei 400.000 Euro. Angenommen, ein Einzelkind erbt ein Haus in dieser Wertklasse. Nach Abzug des Freibetrags und der Erbfallkostenpauschale von 15.000 Euro bleiben dann rund 512.750 Euro steuerpflichtig. Bei 15 Prozent in Steuerklasse I ergibt das knapp 77.000 Euro Erbschaftsteuer.

Eine wichtige Ausnahme bildet das Familienheim. Haben die Eltern das Haus bis zuletzt selbst bewohnt und bestimmt das Kind die Immobilie unverzüglich zur Selbstnutzung, bleibt der Erwerb bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern steuerfrei. Voraussetzung ist, dass das Kind das Haus anschließend zehn Jahre lang selbst nutzt.

Sechs Wochen für die wichtigste Entscheidung

Ob ein Erbe angenommen oder ausgeschlagen wird, muss in der Regel innerhalb von sechs Wochen feststehen. Die Frist beginnt, sobald der Erbe vom Erbfall und vom Grund seiner Berufung erfährt. Verstreicht sie ungenutzt, gilt die Erbschaft als angenommen, einschließlich aller Verbindlichkeiten. Eine teilweise Annahme ist ausgeschlossen.

Zuständig ist das Nachlassgericht beim Amtsgericht Heilbronn, sofern der Verstorbene zuletzt in dessen Bezirk lebte. Dort wird auch der Erbschein beantragt.

Vor der Entscheidung lohnt sich immer ein nüchterner Kassensturz:

• Welche Grundschulden stehen im Grundbuch, und wie hoch sind die offenen Darlehen?

• In welchem baulichen Zustand befindet sich das Haus?

• Übersteigt der Immobilienwert den persönlichen Freibetrag?

• Gibt es Miterben oder Pflichtteilsberechtigte, die ausgezahlt werden müssen?

Neben der Erbschaftsteuer können beim Erben eines Hauses weitere Kosten anfallen, etwa für offene Darlehen, notwendige Sanierungen oder die Auszahlung von Miterben.

Welcher Wert gilt für das Finanzamt?

Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes. Zustand, Instandhaltungsstau und Besonderheiten eines Grundstücks fließen dabei nur eingeschränkt ein. Liegt der tatsächliche Verkehrswert darunter, erlaubt § 198 BewG den Nachweis des niedrigeren Werts. Als Nachweis dienen in der Regel Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder von Sachverständigen, die öffentlich bestellt oder über eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert sind. Nach diesem Standard zertifiziert sind beispielsweise die Sachverständigen von Heid Immobilienbewertung in Heilbronn.

Zeitlich entscheidend ist der Grundbesitzwertbescheid. Er ist für den späteren Erbschaftsteuerbescheid bindend. Einwände gegen den Wert gehören deshalb in den Einspruch gegen diesen Bescheid, für den eine Frist von einem Monat gilt.

„Viele geerbte Häuser stammen aus Jahrzehnten, in denen energetische Standards kaum eine Rolle spielten. Ihr tatsächlicher Zustand lässt sich in keinem Pauschalverfahren sauber abbilden. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB schafft eine belastbare Grundlage für das Finanzamt und für die Einigung unter Miterben“, erklärt André Heid, Geschäftsführer von Heid Immobilienbewertung.

Miterben, Pflichtteil und neue Pflichten nach dem Eigentümerwechsel

Hinterlässt der Verstorbene mehrere Erben, gehört das Haus der Erbengemeinschaft gemeinsam. Soll die Immobilie verkauft oder von einem Miterben gegen Auszahlung der anderen übernommen werden, müssen sich die Beteiligten einigen. Gelingt die Einigung nicht, kann als letzter Ausweg eine Teilungsversteigerung folgen. Auch Pflichtteilsansprüche enterbter Angehöriger bemessen sich am Verkehrswert zum Todestag. Eine unabhängige Immobilienbewertung in Heilbronn liefert hier die gemeinsame Rechengrundlage.

Nach der Annahme des Erbes kommen weitere Schritte hinzu. Die Eintragung der Erben im Grundbuch bleibt gebührenfrei, wenn der Berichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird.

Ob die Annahme eines geerbten Hauses wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich deshalb nicht allein am Heilbronner Durchschnittspreis von 927.750 Euro festmachen. Entscheidend sind der konkrete Immobilienwert, bestehende Schulden und weitere Verpflichtungen des Nachlasses. Gerade innerhalb der sechswöchigen Ausschlagungsfrist sollten Erben diese Faktoren möglichst früh klären.