newsonline24

Das Sankt Wendeler Land vereint auf vergleichsweise engem Raum sehr unterschiedliche Wohnlagen. Da ist die Kreisstadt St. Wendel mit ihrer Infrastruktur und ihren vielfältigen Angeboten. Daneben stehen kleinere Orte und ländlich geprägte Gemeinden. Im Norden des Landkreises bildet der Bostalsee einen weit über die Region hinaus bekannten Freizeit- und Tourismusstandort.

Für den Immobilienmarkt ergibt sich daraus ein interessantes Bild. Denn nur wenige Kilometer können einen Unterschied machen – gleichzeitig lässt sich der Wert einer Immobilie nicht allein an einem Ortsnamen oder an der Nähe zu einem bekannten Standort festmachen.

Worauf sollten Eigentümer achten, wenn sie über einen Immobilienverkauf nachdenken? Was sollten Kaufinteressenten berücksichtigen? Welche Rolle spielt der Bostalsee? Und warum gewinnt der energetische Zustand einer Bestandsimmobilie an Bedeutung?

Darüber sprechen wir mit Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung.

Wild verbindet drei IHK-Qualifikationen: Immobilienmakler (IHK), Immobilienbewerter (IHK) und Fachmann für Immobiliardarlehensvermittlung (IHK). Damit betrachtet er Immobilien aus unterschiedlichen Perspektiven – von der Vermittlung und Bewertung bis zur Immobilienfinanzierung.

Darüber hinaus setzt Karl-Heinz Wild auf kontinuierliche Weiterbildung zu aktuellen Immobilienthemen. Zu seinen zuletzt besuchten Weiterbildungen zählt unter anderem der Bereich energetische Sanierung.

Herr Wild, wenn wir über Immobilien in St. Wendel und im Landkreis sprechen: Gibt es überhaupt „den“ Immobilienmarkt St. Wendel?

Karl-Heinz Wild: Aus meiner Sicht muss man wesentlich genauer hinschauen. Schon innerhalb einer Stadt oder Gemeinde können sich Wohnlagen und Immobilien deutlich unterscheiden.

Nehmen wir St. Wendel: Es macht einen Unterschied, ob wir über eine Immobilie in der Kernstadt oder in einem der Stadtteile sprechen. Danach geht es noch weiter: Wie ist die konkrete Mikrolage? Wie groß ist das Grundstück? Welches Baujahr hat das Gebäude? In welchem Zustand befindet es sich? Was wurde bereits modernisiert? Wie sind Wohnfläche, Grundriss und Ausstattung?

Das Gleiche gilt im übrigen Landkreis St. Wendel.

Deshalb sollte man bei Immobilien vorsichtig mit pauschalen Aussagen sein. Entscheidend ist letztlich immer das konkrete Objekt in seiner konkreten Lage.

Was macht St. Wendel als Wohnstandort interessant?

Karl-Heinz Wild: St. Wendel übernimmt als Kreisstadt eine zentrale Funktion innerhalb der Region. Für viele Menschen spielen beispielsweise Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen, Arbeitsplätze, Freizeitangebote und die Erreichbarkeit eine Rolle.

Aber schon hier sieht man, wie unterschiedlich die Anforderungen sein können.

Der eine möchte möglichst zentral wohnen und kurze Wege haben. Ein anderer sucht bewusst mehr Ruhe, ein größeres Grundstück oder das Leben in einem kleineren Ort.

Deshalb würde ich nicht behaupten, dass eine bestimmte Wohnlage grundsätzlich die bessere ist. Eine gute Lage muss zur persönlichen Lebenssituation und zu den Anforderungen des jeweiligen Käufers passen.

Wie wichtig ist dabei die Mikrolage?

Karl-Heinz Wild: Sehr wichtig. Der Ortsname allein sagt über eine Immobilie noch nicht genug aus.

Zwei Häuser können nur wenige Kilometer oder sogar wenige Straßen voneinander entfernt liegen und trotzdem unterschiedliche Voraussetzungen mitbringen.

Verkehr, unmittelbares Wohnumfeld, Grundstückssituation, Ausrichtung, Bebauung in der Nachbarschaft und viele weitere Faktoren können eine Rolle spielen.

Deshalb reicht es bei einer Immobilienbewertung aus meiner Sicht nicht, nur einen Quadratmeterpreis für einen Ort herauszusuchen und diesen mit der Wohnfläche zu multiplizieren.

Eine Immobilie muss als Ganzes betrachtet werden.

Richtung Norden kommt mit dem Bostalsee ein besonderer Standort hinzu. Welche Rolle spielt er?

Karl-Heinz Wild: Der Bostalsee ist natürlich ein wichtiger Freizeit- und Tourismusstandort des Sankt Wendeler Landes und trägt zur Bekanntheit der Region bei.

Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht muss man trotzdem differenzieren.

Es wäre zu einfach zu sagen: Eine Immobilie liegt in der Nähe des Bostalsees, also ist sie automatisch besonders wertvoll oder eine besonders gute Kapitalanlage.

So funktioniert Immobilienbewertung nicht.

Auch dort müssen wir uns das einzelne Objekt ansehen. Wo genau befindet sich die Immobilie? Wie ist die tatsächliche Lage? Wie wird sie genutzt? Wie ist ihr Zustand? Welche Eigenschaften bringt sie mit?

Die Nähe zum Bostalsee kann ein Merkmal einer Lage sein. Welche Bedeutung dieses Merkmal für eine konkrete Immobilie hat, muss aber individuell beurteilt werden.

Trotzdem dürfte der Bostalsee Menschen auf die Region aufmerksam machen.

Karl-Heinz Wild: Natürlich. Der Bostalsee ist weit über den Landkreis hinaus bekannt. Menschen kommen für Freizeitaktivitäten, Veranstaltungen oder Urlaub in die Region und lernen dadurch das Sankt Wendeler Land kennen.

Das ist für die Wahrnehmung einer Region grundsätzlich interessant.

Ich würde daraus aber keine pauschalen Aussagen über Immobilienpreise oder zukünftige Wertentwicklungen ableiten. Zwischen touristischer Bekanntheit und dem Wert eines bestimmten Hauses besteht kein Automatismus.

Gerade als Immobilienmakler und Immobilienbewerter halte ich es für wichtig, hier sauber zu unterscheiden.

Was bedeutet eigentlich eine „gute Lage“ für einen Immobilienkäufer?

Karl-Heinz Wild: Das hängt sehr stark von der jeweiligen Person ab.

Eine Familie mit Kindern hat möglicherweise andere Anforderungen als ein Paar, dessen Kinder bereits ausgezogen sind. Ein Berufspendler schaut anders auf Verkehrsanbindungen als jemand, der überwiegend von zu Hause arbeitet.

Dann kommen die persönlichen Wünsche hinzu: Möchte ich einen großen Garten? Wie wichtig sind mir Einkaufsmöglichkeiten? Möchte ich möglichst zentral leben oder lieber ländlicher? Wie viel Wohnfläche benötige ich tatsächlich?

Deshalb sollte man nicht nur fragen: Wo möchte ich wohnen?

Mindestens genauso wichtig ist die Frage: Wie möchte ich dort leben?

Worauf sollten Eigentümer achten, wenn sie ihr Haus in St. Wendel oder im Landkreis St. Wendel verkaufen möchten?

Karl-Heinz Wild: Ein Immobilienverkauf sollte meiner Meinung nach nicht mit dem Erstellen einer Online-Anzeige beginnen, sondern mit einer vernünftigen Vorbereitung.

Zunächst muss man wissen, was genau verkauft werden soll.

Welche Unterlagen liegen vor? Welche Wohn- und Nutzflächen sind vorhanden? Wie groß ist das Grundstück? Welche Modernisierungen wurden durchgeführt? Wie ist der bauliche und energetische Zustand? Gibt es Besonderheiten, die bei der Immobilie berücksichtigt werden müssen?

Anschließend geht es um eine nachvollziehbare Einschätzung und die Frage, wie die Immobilie sinnvoll am Markt präsentiert werden kann.

Je besser diese Punkte vorher geklärt sind, desto strukturierter kann die eigentliche Vermarktung erfolgen.

Viele Eigentümer vergleichen ihre Immobilie zunächst mit Angeboten in Immobilienportalen. Ist das sinnvoll?

Karl-Heinz Wild: Als erste Orientierung ist es verständlich. Man muss nur wissen, was man dort tatsächlich vergleicht.

In Immobilienportalen sehen Sie in erster Linie Angebotspreise. Das bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie später tatsächlich zu diesem Preis verkauft wird.

Außerdem kennt man aus einer Anzeige nicht zwangsläufig alle Eigenschaften des Vergleichsobjekts.

Ein Haus mit beispielsweise 150 Quadratmetern Wohnfläche ist nicht automatisch mit einem anderen Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche vergleichbar.

Grundstück, Baujahr, Modernisierungen, energetischer Zustand, Ausstattung, Grundriss und Mikrolage können erhebliche Unterschiede ausmachen.

Genau deshalb sollte eine Immobilienbewertung das konkrete Objekt berücksichtigen.

Sie sind neben Immobilienmakler auch Immobilienbewerter (IHK). Wie gehen Sie an das Thema Immobilienwert heran?

Karl-Heinz Wild: Zunächst versuche ich, Emotion und sachliche Betrachtung voneinander zu trennen.

Das ist gerade bei selbst genutzten Immobilien nicht immer einfach. Für einen Eigentümer hängt an einem Haus häufig ein großer Teil seiner persönlichen Geschichte. Dort wurden vielleicht Kinder großgezogen, es wurde selbst renoviert oder das Haus befindet sich schon lange im Familienbesitz.

Das ist menschlich absolut nachvollziehbar.

Ein potenzieller Käufer betrachtet dasselbe Haus aber aus einer anderen Perspektive. Er sieht den Kaufpreis, den Zustand, mögliche Modernisierungskosten, die Lage und natürlich die Frage, ob das Objekt zu seinem Budget und seinen Vorstellungen passt.

Eine sachliche Immobilienbewertung muss deshalb die tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie in den Mittelpunkt stellen.

Welche Bedeutung hat heute der energetische Zustand einer Immobilie?

Karl-Heinz Wild: Das Thema ist bei Bestandsimmobilien wichtig und beschäftigt sowohl Eigentümer als auch Käufer.

Ein Kaufinteressent möchte beispielsweise wissen, welche Heizung vorhanden ist, wie das Gebäude energetisch aufgestellt ist und welche Modernisierungen möglicherweise in Zukunft sinnvoll oder erforderlich werden könnten.

Dabei sollte man aber auch hier nicht pauschalisieren. Nicht jedes ältere Gebäude ist automatisch schlecht und nicht jede Maßnahme ist für jedes Haus gleichermaßen sinnvoll.

Genau deshalb beschäftige ich mich auch im Rahmen von Weiterbildungen mit solchen Themen. Zuletzt gehörte dazu beispielsweise die energetische Sanierung.

Für mich ist wichtig, Entwicklungen rund um Immobilien nicht nur aus Sicht der Vermarktung zu betrachten, sondern zu verstehen, welche Fragen Eigentümer und Käufer in der Praxis tatsächlich beschäftigen.

Sie verbinden bei Wild Immobilien&Finanzierung Immobilienvermittlung und Immobilienfinanzierung. Wie hängt das zusammen?

Karl-Heinz Wild: Bei einem Immobilienkauf treffen beide Bereiche unmittelbar aufeinander.

Ein Interessent muss nicht nur eine Immobilie finden, die ihm gefällt. Er muss auch wissen, ob und wie sich der Erwerb innerhalb seines persönlichen finanziellen Rahmens darstellen lässt.

Dabei geht es nicht ausschließlich um den Kaufpreis. Kaufnebenkosten und möglicherweise notwendige Investitionen in die Immobilie müssen ebenfalls berücksichtigt werden.

Auf der anderen Seite ist es auch für einen Verkäufer relevant, ob ein Kaufinteressent sein Vorhaben finanzieren kann.

Immobilienvermittlung und Immobiliardarlehensvermittlung sind unterschiedliche Tätigkeitsbereiche. In der Praxis gibt es beim Immobilienkauf jedoch zwangsläufig Berührungspunkte.

Ist Ihre Qualifikation als Fachmann für Immobiliardarlehensvermittlung (IHK) deshalb auch bei der Maklertätigkeit hilfreich?

Karl-Heinz Wild: Sie ermöglicht mir zunächst einen zusätzlichen Blickwinkel.

Wenn ich eine Immobilie betrachte, sehe ich nicht ausschließlich das Gebäude, sondern kenne auch Fragestellungen, die auf Käuferseite bei einer Finanzierung auftreten können.

Das bedeutet natürlich nicht, dass jede Immobilie oder jede Finanzierung gleich funktioniert. Gerade Finanzierungen müssen immer individuell betrachtet werden.

Aber das Verständnis für beide Seiten kann in Gesprächen hilfreich sein.

Wann sollte sich ein Kaufinteressent mit seiner Finanzierung beschäftigen?

Karl-Heinz Wild: Meiner Meinung nach möglichst frühzeitig.

Es ist sinnvoll, den eigenen finanziellen Rahmen zu kennen, bevor man sich ernsthaft für eine bestimmte Immobilie entscheidet.

Wer weiß, welcher Rahmen realistisch ist, kann gezielter suchen und muss nicht erst nach einer Besichtigung feststellen, dass die gewünschte Immobilie zusammen mit Nebenkosten und möglicherweise notwendigen Modernisierungen nicht zur eigenen finanziellen Situation passt.

Eine Finanzierung sollte aber immer individuell gerechnet werden. Pauschale Aussagen halte ich auch hier für wenig hilfreich.

Welche Fehler sehen Sie bei Immobilienverkäufen immer wieder?

Karl-Heinz Wild: Ein Punkt ist sicherlich, dass Eigentümer manchmal zu schnell mit der Vermarktung beginnen.

Ein paar Fotos machen, einen Preis festlegen und die Immobilie online stellen – technisch ist das heute schnell erledigt.

Aber damit beginnt unter Umständen ein Prozess, bei dem viele Fragen noch gar nicht geklärt wurden.

Sind die Unterlagen vollständig? Ist die Wohnfläche nachvollziehbar? Wie wurde der Angebotspreis ermittelt? Welche Informationen benötigen Interessenten? Wie sollen Besichtigungen organisiert werden? Wie wird mit Anfragen umgegangen?

Eine gute Vorbereitung ist aus meiner Sicht ein wichtiger Bestandteil einer professionellen Immobilienvermarktung.

Und wie wichtig ist die Präsentation?

Karl-Heinz Wild: Sehr wichtig, denn der erste Kontakt mit einer Immobilie findet heute häufig digital statt.

Interessenten sehen Fotos, lesen die Beschreibung, betrachten Grundrisse und entscheiden dann, ob sie sich näher mit dem Objekt beschäftigen möchten.

Eine gute Präsentation bedeutet für mich allerdings nicht, etwas schöner darzustellen, als es tatsächlich ist.

Eine Immobilie darf hochwertig präsentiert werden. Die Angaben sollten trotzdem sachlich und korrekt bleiben.

Das schafft auch für die spätere Besichtigung eine bessere Grundlage.

Wenn jemand heute zwischen St. Wendel, einem ländlicheren Ort im Landkreis und der Umgebung des Bostalsees schwankt – welchen Rat würden Sie geben?

Karl-Heinz Wild: Ich würde zunächst gar nicht nach dem vermeintlich besten Ort suchen.

Ich würde mir überlegen: Wie soll mein Alltag in den kommenden Jahren aussehen?

Wo arbeite ich? Welche Wege habe ich regelmäßig? Welche Infrastruktur benötige ich? Wie wichtig sind mir Ruhe und Natur? Möchte ich einen Garten? Welche Wohnfläche benötige ich? Und welcher finanzielle Rahmen steht mir zur Verfügung?

Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, kann man sinnvoll beurteilen, welche Lage zur eigenen Situation passt.

St. Wendel, ein ländlicherer Ort im Landkreis oder die Umgebung des Bostalsees können jeweils unterschiedliche Eigenschaften mitbringen.

Die entscheidende Frage ist, welche davon zum jeweiligen Menschen passen.

Und was raten Sie Eigentümern, die noch gar nicht wissen, ob sie verkaufen sollen?

Karl-Heinz Wild: Dann würde ich auch noch keine vorschnelle Verkaufsentscheidung treffen.

Zunächst kann man die eigene Situation sortieren und sich einen Überblick verschaffen.

Was besitze ich genau? Welche Unterlagen sind vorhanden? Wie ist der Zustand der Immobilie? Welche Möglichkeiten bestehen? Und wie lässt sich die Immobilie sachlich einordnen?

Danach kann ein Eigentümer wesentlich fundierter entscheiden, ob ein Verkauf aktuell sinnvoll ist oder nicht.

Man sollte sich dabei nicht von pauschalen Schlagzeilen über steigende oder fallende Immobilienpreise unter Druck setzen lassen. Entscheidend ist immer die persönliche Situation in Verbindung mit der konkreten Immobilie.

Zwischen Kreisstadt, Land und Bostalsee: Jede Immobilie ist anders

Das Sankt Wendeler Land bietet unterschiedliche Möglichkeiten zu wohnen und zu leben. St. Wendel übernimmt als Kreisstadt eine zentrale Funktion für die Region. Daneben stehen kleinere Orte und ländlich geprägte Wohnlagen. Mit dem Bostalsee besitzt der Landkreis zugleich einen bekannten Freizeit- und Tourismusstandort.

Für Eigentümer und Kaufinteressenten bedeutet diese Vielfalt vor allem eines: Eine Immobilie sollte individuell betrachtet werden.

Der Name eines Ortes allein bestimmt weder die Qualität einer Immobilie noch ihren Wert. Lage und Mikrolage, Grundstück, Gebäudezustand, Ausstattung, energetische Eigenschaften und weitere objektspezifische Faktoren müssen zusammengedacht werden.

Wer eine Immobilie in St. Wendel oder im Landkreis St. Wendel verkaufen möchte, sollte deshalb möglichst vor Beginn der Vermarktung die wesentlichen Grundlagen klären. Und wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte neben dem Gebäude auch Standort, persönlichen Bedarf und Finanzierung berücksichtigen.

Über Karl-Heinz Wild

Karl-Heinz Wild von Wild Immobilien&Finanzierung verbindet drei IHK-Qualifikationen:

Immobilienmakler (IHK)
Immobilienbewerter (IHK)
Fachmann für Immobiliardarlehensvermittlung (IHK)

Er ergänzt diese Qualifikationen durch regelmäßige Weiterbildungen zu aktuellen Themen rund um Immobilien. Zu den zuletzt behandelten Themen zählt unter anderem die energetische Sanierung.

Mit Wild Immobilien&Finanzierung ist Karl-Heinz Wild Ansprechpartner für Immobilienvermittlung, Immobilienbewertung und Immobilienfinanzierung.