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Das Grundbuch entscheidet

Auch in der Residenz des Rechts, wo Bundesgerichtshof und Bundesverfassungsgericht ihren Sitz haben, unterschätzen viele Paare die nüchterne Rechtslage: Ohne Trauschein gilt bei einer Trennung ausschließlich das allgemeine Zivilrecht. Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht, und zwar mit exakt dem dort eingetragenen Anteil. Wer während der Beziehung mehr in Kredit, Umbau oder Unterhalt investiert hat, kann daraus ohne gesonderte Vereinbarung nicht automatisch höhere Ansprüche ableiten. Ob Ausgleichsansprüche bestehen, hängt vom Einzelfall ab.

Steht nur ein Partner im Grundbuch, erwirbt der andere allein durch Zahlungen während der Beziehung grundsätzlich kein Miteigentum. Sind beide eingetragen, besteht eine Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 1008 ff. BGB: Jeder hält einen ideellen Anteil, über den er verfügen kann, und jeder kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

Auszahlung: Verkehrswert minus Restschuld

Übernimmt ein Partner die Immobilie, richtet sich die Auszahlung nach einer einfachen, in der Praxis aber oft umstrittenen Rechnung: aktueller Verkehrswert abzüglich Restschuld, davon der Eigentumsanteil des ausscheidenden Partners. Bei einer Wohnung in der Karlsruher Südstadt mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro und einer Restschuld von 120.000 Euro stünden dem hälftigen Miteigentümer 140.000 Euro zu.

Streit entsteht dabei fast immer um den Verkehrswert selbst: Der verbleibende Partner setzt ihn tendenziell niedrig an, der ausscheidende hoch. Eine unabhängige Immobilienbewertung in Karlsruhe durch zertifizierte Sachverständige schafft hier eine neutrale Grundlage, die beide Seiten akzeptieren können und auch in gerichtlichen Verfahren als sachliche Bewertungsgrundlage dienen kann.

„Bei unverheirateten Paaren gibt es keinen gesetzlichen Ausgleichsmechanismus, der Bewertungsfehler später korrigiert", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Wer den Verkehrswert nur schätzt oder sich auf Online-Rechner verlässt, riskiert je nach Objekt, dass einer der Partner um fünfstellige Beträge zu kurz kommt."

Der oft übersehene Posten: Grunderwerbsteuer beim Auskauf

Ein Punkt, der unverheiratete Paare besonders trifft und bei Eheleuten keine Rolle spielt: Überträgt ein Partner seinen Miteigentumsanteil gegen Zahlung an den anderen, wertet das Finanzamt dies als Grundstückskauf. In Baden-Württemberg fallen dann fünf Prozent Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung an – also auf den Auszahlungsbetrag zuzüglich der anteilig übernommenen Restschuld. Bei geschiedenen Eheleuten bleibt die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach § 3 Nr. 5 Grunderwerbsteuergesetz steuerfrei. Unter unverheirateten Partnern greift diese Befreiung nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nicht, auch nicht bei gemeinsamen Kindern.

Bei einem hälftigen Anteil an der genannten Wohnung wären das rund 10.000 Euro allein an Steuer, hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Wer eine Übernahme plant, sollte diesen Betrag von Anfang an einkalkulieren.

Der gemeinsame Kredit bleibt gemeinsame Pflicht

Ein häufiger Irrtum: Mit dem Auszug endet die Verantwortung für das Darlehen. Tatsächlich haften beide Kreditnehmer gesamtschuldnerisch weiter, solange die Bank keinen der Partner aus dem Vertrag entlässt. Die Bank kann bei Zahlungsrückständen also auch denjenigen in Anspruch nehmen, der die Immobilie längst verlassen hat. Eine Entlassung aus dem Kreditvertrag setzt in der Regel voraus, dass der verbleibende Partner allein ausreichend Bonität nachweist. Gelingt das nicht, bleiben nur Umschuldung oder Verkauf.

Übernimmt ein Partner Immobilie und Kredit, sollten Eigentumsübertragung und Kreditumstellung zeitlich verzahnt und notariell geregelt werden. Wer im Kredit bleibt, aber sein Eigentum aufgibt, trägt ein erhebliches Risiko.

Verkauf, Übernahme oder Versteigerung

Für die Trennung unverheirateter Paare mit gemeinsamer Immobilie gibt es mehrere Wege. Können oder wollen sich die Partner nicht auf eine Übernahme einigen, ist der gemeinsame Verkauf an Dritte meist die konfliktärmste Lösung: Der Erlös wird nach Abzug der Restschuld entsprechend den Anteilen verteilt. Beim späteren Erwerb einer neuen Immobilie fallen in Baden-Württemberg erneut fünf Prozent Grunderwerbsteuer an, hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten.

Scheitert jede Einigung, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung. Sie kann von jedem Miteigentümer beantragt werden, führt aber häufig zu Erlösen unter dem Verkehrswert. „Die Teilungsversteigerung ist fast immer die teuerste Form der Trennung", so Heid. „Ein neutrales Gutachten zu Beginn der Auseinandersetzung verhindert in vielen Fällen, dass es überhaupt so weit kommt." 

Fazit

Ob Weststadt, Durlach oder Oststadt: Wer in Karlsruhe unverheiratet gemeinsames Eigentum hält, sollte die Trennung wie ein nüchternes Immobiliengeschäft behandeln. Grundbuchauszug, aktueller Darlehensstand und ein unabhängiges Wertgutachten bilden die Basis jeder fairen Lösung. Notariell fixierte Vereinbarungen schützen beide Seiten vor jahrelangem Streit. Die Grundlage dafür liefert ein belastbares Immobiliengutachten, wie es die Heid Immobilienbewertung Karlsruhe erstellt.