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Für wen ist die Abschreibung relevant

Die steuerliche Abschreibung von Immobilien ist ausschließlich für Eigentümer möglich, die ihre Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen. Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, kann keine AfA geltend machen – hier fehlt die Einkunftserzielungsabsicht. Eine Ausnahme bilden lediglich denkmalgeschützte Immobilien: Bei diesen können auch Selbstnutzer die Sanierungskosten steuerlich absetzen.

Warum die Aufteilung so wichtig ist

In Kaufverträgen wird meist nur ein Gesamtpreis genannt, ohne diesen auf Gebäude und Grundstück aufzuschlüsseln. Für das Finanzamt ist diese Unterscheidung jedoch entscheidend: Die AfA gilt ausschließlich für das Gebäude als abnutzbares Wirtschaftsgut. Der Bodenwert bleibt bei der Abschreibung unberücksichtigt, da Grund und Boden sich nach steuerlicher Definition nicht abnutzt.

Grundsätzlich gilt: Je höher der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto größer die jährliche Abschreibung – und desto niedriger die Steuerlast auf die Mieteinnahmen.

Welche AfA-Sätze aktuell gelten

Die Höhe der jährlichen Abschreibung richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr des Gebäudes. Für Wohngebäude, die zwischen 1925 und Ende 2022 fertiggestellt wurden, beträgt der AfA-Satz zwei Prozent über 50 Jahre. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Satz von 2,5 Prozent über 40 Jahre. Seit dem 1. Januar 2023 wurde die lineare AfA für neu fertiggestellte Wohngebäude auf drei Prozent angehoben – die Abschreibungsdauer verkürzt sich damit auf rund 33 Jahre.

Zusätzlich gibt es seit dem Wachstumschancengesetz 2024 eine degressive AfA für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029: Hier können im ersten Jahr fünf Prozent der Investitionskosten abgeschrieben werden, in den Folgejahren jeweils fünf Prozent des Restwerts.

Wie das Finanzamt rechnet

Fehlt im Kaufvertrag eine Aufteilung oder erscheint diese dem Finanzamt nicht plausibel, greift die Behörde zur sogenannten Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Dieses standardisierte Berechnungstool führt in vielen Fällen zu einem niedrigeren Gebäudeanteil – und damit zu einer geringeren Abschreibung für den Käufer.

„Die Arbeitshilfe des Ministeriums ist ein Werkzeug, das in der Praxis häufig zulasten des Steuerpflichtigen ausfällt", erklärt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. „Wer die Aufteilung dem Finanzamt überlässt, verschenkt oft bares Geld."

Welche Methoden zur Aufteilung gibt es

Für die Kaufpreisaufteilung stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung. Die heute gängige Methode ist die Verkehrswertmethode: Dabei werden die Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude separat ermittelt und ins Verhältnis gesetzt. Je nach Nutzungsart der Immobilie kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz – das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Die früher übliche Restwertmethode, bei der zunächst der Bodenwert ermittelt und der Rest dem Gebäude zugeordnet wurde, gilt heute als nicht mehr sachgerecht.

Aufteilung im Kaufvertrag verankern

Wer auf der sicheren Seite sein will, lässt die Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Notartermin von einem Sachverständigen in Wiesbaden erstellen und im Kaufvertrag festschreiben. Eine notariell beurkundete Aufteilung wird vom Finanzamt in der Regel ohne Rückfragen anerkannt – vorausgesetzt, sie basiert auf einer nachvollziehbaren Berechnung.

„Eine gutachterlich fundierte Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag hat bei einer Prüfung durch das Finanzamt deutlich bessere Chancen auf Anerkennung als eine nachträgliche Korrektur", so André Heid. „Die Investition in ein Gutachten zahlt sich über die gesamte Abschreibungsdauer aus."

Nachträgliche Korrektur trotzdem möglich

Auch wer bereits eine Immobilie gekauft hat und mit der Aufteilung des Finanzamts konfrontiert wird, kann nachträglich korrigieren. Ein Verkehrswertgutachten, das die individuellen Besonderheiten der Immobilie in Wiesbaden berücksichtigt kann als Nachweis dienen, um die Bemessungsgrundlage der Abschreibung anzupassen.

Fazit

Die Kaufpreisaufteilung ist kein bürokratisches Detail, sondern ein echter Hebel für die Steueroptimierung. Wer in Wiesbaden eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte die Aufteilung nicht dem Finanzamt überlassen, sondern frühzeitig selbst gestalten – idealerweise mit einer sachverständigen Bewertung und einer klaren Dokumentation im Kaufvertrag.