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„Zwei Stellhebel bestimmen die Erbschaftssteuer bei Immobilien: der richtige Wert und die passende Struktur“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin und Immobilienexpertin. „Beides ist gestaltbar – mit einem Verkehrswertgutachten und einer Nachlassplanung, die Freibeträge nutzt statt verschenkt.“

Wie das Finanzamt rechnet – und wo Gestaltung beginnt

Maßgeblich ist der steuerliche Grundbesitzwert. Seit den Anpassungen der Bewertungsregeln orientiert sich dieser näher am Markt; individuelle Besonderheiten eines Objekts – etwa Sanierungsstau, Lärmquellen, ungünstige Grundrisse oder eine kurze Restnutzungsdauer – fließen im behördlichen Standardverfahren jedoch oft nur unzureichend ein. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann solche Faktoren belegen und damit die Bemessungsgrundlage senken. Erst nach Abzug der Freibeträge (u. a. 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel) greift der Steuertarif gemäß Steuerklasse.

In einer Stadt wie Düsseldorf, wo Preisniveaus zwischen Stadtteilen stark schwanken (Altbau auf der linken Rheinseite vs. Reihenhaus im Norden), lohnt die genaue Betrachtung: Kleine Lage- und Zustandsdetails können steuerlich große Wirkung entfalten – wenn sie sauber dokumentiert sind.

Steuer vermeiden durch Selbstnutzung

Die wirkungsvollste Befreiung ist die Selbstnutzung des Familienheims durch Ehepartner oder Kinder. Wer zeitnah nach dem Erbfall einzieht und mindestens zehn Jahre dort wohnt, kann die Immobilie steuerfrei erwerben (bei Kindern regelmäßig bis 200 m² Wohnfläche). In der Praxis zählt, dass der Einzug ohne schuldhafte Verzögerung erfolgt; sechs Monate werden häufig als Richtschnur akzeptiert. Wer diese Route wählt, sollte früh die Finanzierung der Miterben auszahlen (Stichwort Erbengemeinschaft) und die Eigennutzung belastbar dokumentieren.

Schenken statt vererben – mit System

Viele Hebel müssen vor dem Erbfall angesetzt werden. Häufig unterschätzt: die Schenkung in Tranchen, denn Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. So lassen sich hohe Werte in Etappen steuerneutral übertragen. Wird zusätzlich ein Vorbehaltsnießbrauch oder Wohnrecht vereinbart, mindert der Barwert des Nutzungsrechts den steuerlichen Wert beim Beschenkten spürbar – ohne dass der Schenkende sein gewohntes Nutzungsrecht verliert. In Düsseldorf, wo Bestandsmieten oft unter Marktniveau liegen, ist die korrekte Nießbrauchbewertung besonders wichtig: Sie entscheidet mit darüber, wie viel Wert sich tatsächlich „verlagern“ lässt.

Berliner Testament & Supervermächtnis – Freibeträge nicht verschenken

Das klassische Berliner Testament setzt den länger lebenden Ehepartner zunächst als Alleinerben ein. Das sichert, kann aber die Freibeträge der Kinder im ersten Erbfall ungenutzt lassen – mit höheren Steuern beim zweiten Erbfall als Folge. Ein Supervermächtnis erlaubt es, Vermächtnisse schon im ersten Erbfall gezielt an die Kinder auszukehren. So werden deren Freibeträge genutzt, ohne die Versorgung des überlebenden Ehepartners zu gefährden. Solche Regelungen gehören sauber notariell formuliert – sie sind mächtig, aber nur bei klarer Zielsetzung sinnvoll.

„Verkaufen nach dem Erbfall“ löst das Steuerproblem nicht

Der spätere Verkauf der geerbten Immobilie ändert nichts an der bereits entstandenen Erbschaftssteuer; im ungünstigen Fall kommt sogar noch Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn hinzu (Ausnahmen vorbehalten). Auch ein Wegzug ins Ausland vermeidet die deutsche Erbschaftssteuer nicht automatisch; je nach Konstellation greifen unbeschränkte bzw. erweiterte Steuerpflichten weiter. Wer Steuern seriös sparen will, plant rechtzeitig – mit legalen, gut dokumentierten Gestaltungen statt mit Scheinlösungen.

Was in Düsseldorf praktisch hilft

In der Beratungspraxis zahlt sich ein früher Fahrplan aus: Zunächst die realistische Bewertung (Gutachten, Unterlagenlage, Objektbegehung), dann die Entscheidung Selbstnutzung vs. Vermietung vs. Teilverkauf, flankiert von der finanziellen Entflechtung einer Erbengemeinschaft. Bei Selbstnutzung lohnt die Prüfung von Modernisierungsplänen gleich mit; energetische Sanierungen oder Grundrissoptimierungen lassen sich in der Eigennutzung oft effizienter umsetzen und stabilisieren den Wert langfristig.

Fazit

Erbschaftssteuer bei Immobilien ist kein Schicksal, sondern das Ergebnis von Wertfeststellung und Gestaltung. Wer in Düsseldorf rechtzeitig plant, Freibeträge strategisch nutzt, bei Bedarf in Etappen schenkt und den Eigennutzungs-Bonus realistisch prüft, reduziert die Steuerlast spürbar – teils bis auf null. Die Grundlage bleibt eine saubere Bewertung und eine klare, notariell belastbare Struktur.