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1. Der Kaufpreis: Sie können mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus Ihrem Erspartem oder Ererbten Denn je weniger Eigenkapital Sie mitbringen, desto mehr Zinsen verlangt die Bank.
2. Die Kaufnebenkosten: Sie haben zusätzlich noch genug Geld zum Beispiel auf dem Tagesgeldkonto, um die Nebenkosten zu bezahlen. Dazu zählen die Grunderwerbssteuer von je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen mit rund 1,5 bis 2 Prozent Notar– und Grundbuchkosten. Hat eine Maklerin oder ein Makler die Immobilie vermittelt, ist zusätzlich eine ortsübliche Provision von 3,57 bis 7,14 Prozent fällig. Allein diese Standardnebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Diese Nebenkosten werden in der Regel von den Banken nicht vorfinanziert. Beispiel: Kostet das Haus 400.000 Euro, sind bei Gesamtnebenkosten von 12,5 Prozent schon 50.000 Euro extra fällig.
3. Die Kreditrate und Betriebskosten: Am Anfang sollte die Frage stehen “Was kann ich mir leisten?”. Experte Hentschel rät deshalb, für ein paar Monate ein Haushaltsbuch zu führen, um einen Überblick über Einnahmen und Ausgaben zu bekommen. Sein Tipp: Möglichst nicht mehr als 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens für Zins, Tilgung und Unterhaltungskosten (Strom, Heizung, Wasser, Rücklagen) ausgeben. „Sonst bleibt zu wenig zum Leben übrig.“

Wie man den Kreditvertrag weiter optimiert

Die Laufzeit

In den vergangenen Jahren haben viele Kreditnehmer Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 oder gar 20 Jahren vereinbart, um sich niedrige Zinsen möglichst lange zu sichern. Jetzt rät Henschel, weiter auf lange Laufzeiten von mehr als zehn Jahre zu setzen. Das bringt zwei Vorteile:

Vorteil 1: Mit einer langen Zinsbindung sichern sich Kreditnehmer die im historischen Vergleich immer noch eher niedrigen Zinsen für lange Zeit. 

Vorteil 2: Trotzdem behalten die Kreditnehmer zumindest eine gewisse Flexibilität. Denn wer ein Darlehen mit einer Laufzeit von zum Beispiel 15 oder 20 Jahren abgeschlossen hat, hat nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Man kann dann bei einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung, also ohne dafür der Bank entgangene Zinseinnahmen erstatten zu müssen, zu einem anderen Kreditgeber wechseln oder mit seiner Bank neu verhandeln. Geregelt ist das im Paragraph 489 des Bürgerlichen Gesetzesbuches (BGB). „Diese Sonderkündigung bietet sich an, wenn die Bauzinsen in der Zwischenzeit gesunken sind“, sagt Hentschel.  Sind die Zinsen gestiegen, bedient man den bestehenden Vertrag einfach weiter – und freut sich, dass man die höheren Zinsen nicht bezahlen muss. Attraktiv ist das Sonderkündigungsrecht auch für Kunden, deren Kassen nach zehn Jahren gefüllt sind, etwa wegen einer Erbschaft oder einer Abfindung. Damit lässt sich der Kredit dann gegebenenfalls ganz oder teilweise ablösen.

Die flexible Tilgung

Hentschel rät, eine möglichst hohe Tilgungsrate zu vereinbaren, um die Schulden schneller abtragen zu können. Für sinnvoll hält er auch, sich das Recht einräumen zu lassen, mindestens einmal im Jahr eine Sondertilgung zu leisten. „Das bringt natürlich nur etwas, wenn ich sicher weiß, dass ich auch Geld für eine Sondertilgung übrig habe.“ Der Grund: Banken verlangen dafür einen kleinen Zinsaufschlag, der den Kredit verteuert. Für genauso wichtig hält Hentschel die Option, die Tilgungsrate – ebenfalls gegen einen kleinen Zinsaufschlag – während der Laufzeit verändern zu können. „Bekommt eine Familie zum Beispiel ein Kind, einer arbeitet deshalb weniger und das Einkommen sinkt vorübergehend, kann man die Tilgungsrate reduzieren“, sagt Hentschel. Oder man könne die Rate erhöhen und damit eine höhere Monatsrate an die Bank zahlen, wenn das Einkommen gestiegen ist oder die Kinder aus dem Haus sind.

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Die Energieeffizienz

Die Zeit, in der Verkäufer ihre Preise diktieren konnten, kann wieder kommen, noch ist es aber nicht so weit. Hentschel rät daher zu versuchen, den Kaufpreis herunterzuhandeln. Vor allem an nicht so gefragten Standorten und bei energetisch schlechten Bestandsobjekten, etwa mit einer alten Ölheizung, müssen Verkäufer Zugeständnisse machen. „Als potenzieller Käufer sollte ich aber genau kalkulieren, welche Modernisierungskosten auf mich zukommen, und prüfen, welche Förderkredite, etwa von der KfW, zu bekommen sind“, sagt Hentschel.

Biallo-Tipp: Sie wollen mehr zur KfW-Förderkrediten wissen? Dann lesen Sie den Ratgeber zu KfW-Darlehen von biallo.de.

Der Vergleich

Egal ob der Kredit nun von einer großen Geschäftsbank wie der HypoVereinsbank, einer Direktbank wie der ING, einer Genossenschaftsbank wie der Sparda Bank Südwest oder einer Versicherung wie der Allianz oder Debeka kommt – wer weiß, was sie oder er sich leisten kann, sollte im nächsten Schritt die Konditionen der Banken und Sparkassen im Internet vergleichen. „Die von den Banken angegebenen Zinsen sind aber in der Regel Schaufensterkonditionen“, warnt Hentschel. Welche Zinsen eine Bank tatsächlich verlangt, hänge von der Zahlungsfähigkeit des Kunden und der Höhe des Eigenkapitals ab. Hentschel empfiehlt, sich mindestens drei Angebote machen zu lassen. Wer langjähriger Kunde bei einer Genossenschaftsbank oder Sparkasse sei, genug Eigenkapital mitbringe und bei seiner Hausbank bleiben wolle, sollte versuchen, die meist etwas höheren Zinsen zu drücken: „So lassen sich ein paar Zehntel weniger hinter dem Komma herausschlagen.“ Wer wechselbereit ist, kann auch ausloten, inwieweit die Hausbank bei den Zinsen entgegenkommt. „Einfach die Angebote der Konkurrenz vorlegen und fragen, ob die Hausbank zu gleichen oder ähnlichen Konditionen finanziert“, empfiehlt Hentschel. In der Spitze können die schlechtesten Angebote um mehr als 0,5 Prozentpunkte höher liegen als die durchschnittlichen Zinsen. Nun mag ein Preisunterschied von wenigen Zehntelprozenten auf den ersten Blick unerheblich wirken. Langfristig geht es aber um viel Geld. Wer zum Beispiel 0,5 Prozentpunkte mehr bezahlt als nötig, erhöht seine Zinskosten für ein Darlehen über rund 350.000 Euro mit einer Tilgungsrate von anfangs 3,0 Prozent und einer Zinsbindung von zehn Jahren um etwa 14.500 Euro.

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