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Kauf bricht nicht Miete

Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) bedeutet: Alle Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen gehen automatisch auf den neuen Eigentümer über. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur unter strengen Voraussetzungen möglich und mit langen Fristen verbunden. Für Selbstnutzer kann das ein Hindernis sein – Kapitalanleger hingegen schätzen stabile Mieteinnahmen.

„In Heilbronn erleben wir, dass viele vermietete Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser bevorzugt an Investoren gehen“, erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin und Immobilienexpertin. „Die Nachfrage von Eigennutzern ist dagegen geringer, da sie nicht sofort einziehen können.“

Preisabschläge und begrenzter Käuferkreis

Weil der Käuferkreis kleiner ist, müssen Verkäufer oft mit einem Abschlag von bis zu 30 % gegenüber dem Marktwert einer vergleichbaren leerstehenden Immobilie rechnen. Ausschlaggebend sind dabei unter anderem:

Höhe und Stabilität der Mieteinnahmen

Restlaufzeit der Mietverträge

Zustand des Gebäudes

Lage des Objekts in Heilbronn und Umgebung

Besichtigungen: Sensibles Vorgehen gefragt

Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt und mit den Mietern abgestimmt werden. Laut Rechtsprechung gelten in der Regel bis zu drei Termine pro Monat als zumutbar, jeweils zu üblichen Tageszeiten. Konflikte lassen sich vermeiden, wenn Mieter frühzeitig über den Verkaufswunsch informiert werden – im Idealfall bevor das Objekt öffentlich angeboten wird.

Besonderheiten bei Mehrfamilienhäusern

Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses haben Eigentümer zwei Optionen: den Gesamtverkauf an einen Investor oder die Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen. Letzteres setzt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen Aufteilungsplan voraus. Die Einzelveräußerung kann höhere Gesamterlöse bringen, ist jedoch aufwendiger und zeitintensiver.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben Mieter nur, wenn ihre Wohnung in Eigentum umgewandelt und anschließend verkauft wird (§ 577 BGB). Bei bestehenden Mietverhältnissen gelten zudem Kündigungssperrfristen von mindestens drei Jahren nach Umwandlung – in einigen Bundesländern sogar bis zu zehn Jahren.

Fazit

Wer in Heilbronn ein vermietetes Haus verkaufen möchte, sollte die rechtlichen Vorgaben, die Interessen der Mieter und die Marktlage genau kennen. Eine realistische Preisfindung, ein sensibler Umgang mit den Bewohnern und die Wahl der passenden Verkaufsstrategie sind entscheidend für einen reibungslosen Ablauf.