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AfA: Steuerliche Grundlage für langfristige Entlastung

Die AfA ist im Einkommensteuergesetz (§ 7 EStG) verankert. Sie betrifft alle Immobilien, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet oder betrieblich genutzt werden. Während selbstgenutzte Häuser und Wohnungen keine Abschreibung ermöglichen, können bei vermieteten Immobilien sowohl Anschaffungs- als auch Herstellungskosten über Jahre hinweg als Werbungskosten angesetzt werden.

„Die AfA ist ein zentrales Werkzeug, um aus Immobilieninvestitionen steuerlich das Maximum herauszuholen – gerade in Zeiten hoher Instandhaltungskosten,“ erklärt André Heid, Geschäftsführer und Sachverständiger.

Lineare Abschreibung: Alt- und Neubauten im Vergleich

Standardmäßig erfolgt die Abschreibung linear – das heißt: gleichmäßige Verteilung über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibungsdauer 40 Jahre (2,5 % jährlich), für spätere Baujahre 50 Jahre (2 % jährlich). Neubauten ab 2023 dürfen mit drei Prozent jährlich abgeschrieben werden.

Entscheidend ist: Nur der Gebäudewert kann abgeschrieben werden – der Grundstückswert bleibt außen vor. Gerade in Städten wie Mainz mit hohen Bodenrichtwerten ist deshalb eine korrekte Aufteilung wichtig, um die steuerlich relevante Bemessungsgrundlage nicht zu niedrig anzusetzen.

Restnutzungsdauer verkürzen – höhere AfA durch Gutachten

Neben der Standardabschreibung gibt es eine weitere Möglichkeit, steuerlich zu profitieren: die Verkürzung der Restnutzungsdauer. Ist eine Immobilie aufgrund baulicher oder wirtschaftlicher Mängel nur noch begrenzt nutzbar, darf die AfA über einen kürzeren Zeitraum verteilt werden – das erhöht die jährlichen Abschreibungsbeträge deutlich.

Die Voraussetzung: Ein qualifiziertes Gutachten muss belegen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche. Laut Bundesfinanzhof ist eine modellhafte Herleitung zulässig – etwa auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

AfA-Praxis: Beispiel einer vermieteten Eigentumswohnung

Ein Käufer erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung in Mainz für 300.000 €. Der Gebäudeanteil beträgt laut Aufteilung 80 %, also 240.000 €. Bei einem Baujahr 1990 liegt die lineare AfA bei 2 % jährlich. Der Eigentümer kann also 4.800 € pro Jahr steuerlich geltend machen – solange die Wohnung vermietet ist.

Steuerliche Gestaltung lohnt sich

In einer Stadt mit hoher Immobiliennachfrage wie Mainz kann eine kluge AfA-Strategie erhebliche Vorteile bringen. Durch gezielte Modernisierungen, fundierte Gutachten zur Restnutzungsdauer und korrekte Grundstücksaufteilung lassen sich jährlich mehrere tausend Euro Steuern sparen.

„Eine realistische Einschätzung der Nutzungsdauer und ein prüffestes Gutachten sind oft der Schlüssel zu deutlich höheren Abschreibungen – das wird von vielen unterschätzt,“ so André Heid.

Fazit

Die AfA ist mehr als ein steuerliches Rechenmodell – sie ist ein Instrument der Wirtschaftlichkeitssteigerung. Für Eigentümer vermieteter Immobilien in Mainz lohnt es sich, die Spielräume zu kennen und gutachterlich zu nutzen. Denn jede nicht genutzte Abschreibung ist bares Geld, das dem Staat geschenkt wird.