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Eigentumsübertragung ohne Verkauf

Eine Hausüberschreibung bedeutet, dass ein Ehepartner seinen Anteil an der Immobilie unentgeltlich an den anderen überträgt. Diese Übertragung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Juristisch handelt es sich um eine Schenkung – auch wenn sie im Zuge der Trennung erfolgt.

„Viele Paare denken, sie könnten durch eine frühe Überschreibung Streit vermeiden. Das kann gelingen, sollte aber immer im Kontext des Zugewinnausgleichs betrachtet werden“, erklärt André Heid, Geschäftsführer und Immobiliengutachter.

Steuerliche Vorteile bei frühzeitiger Überschreibung

Solange die Ehe noch besteht, bringt eine Hausüberschreibung steuerliche Vorteile: Es fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und es gilt ein hoher Schenkungssteuer-Freibetrag von 500.000 Euro. Wird das Haus erst nach der Scheidung übertragen, sinkt dieser auf 20.000 Euro – und es kann zu erheblichen Steuerzahlungen kommen.

Auch die Spekulationsfrist bei späterem Verkauf entfällt, wenn der übernehmende Partner die Immobilie selbst bewohnt.

Risiken beim Zugewinnausgleich

Doch Vorsicht: Wer das Haus noch vor der Scheidung überträgt, muss den Zugewinnausgleich dennoch im Blick behalten. Wird der andere Partner durch die Überschreibung „reicher“, fließt dieser Vermögenszuwachs in die Berechnung des Zugewinns ein. Ohne klare vertragliche Vereinbarung kann es so zu doppelten Zahlungsverpflichtungen kommen.

Was das Grundbuch regelt

Entscheidend ist auch der Blick ins Grundbuch. Stehen beide Ehepartner als Eigentümer eingetragen, müssen beide der Überschreibung zustimmen. Steht nur einer im Grundbuch, gehört ihm die Immobilie formell allein – trotzdem kann der andere bei Scheidung Ansprüche geltend machen, etwa im Rahmen des Zugewinnausgleichs oder wegen getätigter Investitionen.

Alternativen zur Überschreibung

Nicht immer ist eine Hausüberschreibung der beste Weg. Auch ein Verkauf mit anschließender Erlösverteilung, ein Wohnrecht oder – im Streitfall – eine Teilungsversteigerung sind denkbare Szenarien. Letztere sollte jedoch nur als letztes Mittel in Betracht gezogen werden: Sie bringt oft deutliche finanzielle Verluste mit sich.

In Bonn beobachten Fachleute zunehmend, dass sich viele Paare frühzeitig für eine Übertragung entscheiden – vor allem, wenn einer der Partner im Haus bleiben möchte. Wichtig ist dabei, rechtzeitig eine unabhängige Wertermittlung und rechtliche Beratung einzubeziehen.

Fazit: Überschreibung mit Augenmaß

Wer sich in der Trennungsphase für eine Hausüberschreibung entscheidet, sollte frühzeitig rechtliche und steuerliche Fragen klären. Eine neutrale Immobilienbewertung kann dabei helfen, faire Ausgleichszahlungen zu vereinbaren und Konflikte zu vermeiden.