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„Wie auch an anderen deutschen Investmentmärkten hemmt die deutlich erschwerte und verteuerte Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung das Investmentgeschehen. Hinzu kommen die Konjunkturschwäche und eine damit einhergehende nachlassende Investitionsbereitschaft der Unternehmen, die zu einem schwachen Abschneiden geführt haben. Ein verhaltenes Vermietungsgeschehen auf den Nutzer- und insbesondere den Büromärkten trägt zu einer gewissen Verunsicherung aufseiten der Investoren bei, wodurch die Konsolidierungsphase weiter anhält. Dies spiegelt sich auch darin wider, dass nach neun Monaten nur zwei Transaktionen im Segment über 100 Mio. € verzeichnet wurden“, erläutert Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Trotz nur zwei registrierter Transaktionen tragen große Abschlüsse mit einem Volumen über 100 Mio. € knapp 36 % zum Gesamt-umsatz bei (Ø 10 Jahre: 35 %). Vergleichsweise lebhaft zeigt sich das Segment der mittelgroßen Deals zwischen 50 und 100 Mio. €, die 240 Mio. € bzw. 31 % zum Gesamtresultat beisteuern. Diese Größenklasse weist absolut betrachtet gegenüber dem langjährigen Durchschnitt noch den geringsten Ergebnisrückgang (-40 %) auf. Die beiden Größenklassen 25 bis 50 Mio. und 10 bis 25 Mio. € kommen auf 13 % bzw. 12 % und liegen mit -76 % bzw. -68 % deutlicher unter ihren langjährigen Durchschnitten. Die Kleinteiligkeit des Marktes wird auch am vergleichsweise hohen Anteil von 8 % des kleinsten Marktsegments (bis 10 Mio. €) deutlich.

Einzelhandel und Logistik steigern Marktanteile, Entwickler mit überdurchschnittlichem Umsatz

Büroimmobilien steuern den höchsten Beitrag zum Investmentvolumen bei. Mit einem Umsatzanteil von 30 % dominieren sie jedoch deutlich weniger stark als in den vergangenen Jahren (Ø 10 Jahre: 60 %) den Düsseldorfer Investmentmarkt. Erfreulich hingegen ist das starke und überdurchschnittliche Abschneiden von Einzelhandel– und Logistikinvestments mit Umsatzanteilen von 29 % (Ø 10 Jahre: 16 %) bzw. 26 % (Ø 10 Jahre: 8 %). Mit rund 224 Mio. bzw. 200 Mio. € wurde sowohl in Einzelhandels– als auch in Logistikimmobilien mehr als im Vorjahr investiert. Einen großen Anteil daran hat jedoch in beiden Assetklassen jeweils ein Deal im großvolumigen Segment. Die Sammelkategorie Sonstige, worunter auch Entwicklungsgrundstücke subsumiert werden, kommt auf einen leicht überdurchschnittlichen Anteil von 15 %. 

Mit einem Marktanteil von 38 % steuern klar die Cityrandlagen den höchsten Beitrag zum Investmentvolumen bei (Ø 10 Jahre: 42 %). Ebenfalls auf einen hohen Anteil von 28 % kommt die City, die jedoch absolut betrachtet mit 218 Mio. € auf ein Investmentvolumen deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 519 Mio. €) kommt. Vergleichsweise moderat fiel der Umsatzrückgang in den Nebenlagen aus: Mit 213 Mio. € (anteilig 27 %) lag der Umsatz hier knapp ein Drittel unter dem 10-Jahresdurchschnitt (310 Mio. €).

Projektentwickler platzieren sich mit einem Marktanteil von 33 % mit Abstand auf Platz 1 unter den Käufergruppen. Einen wesentlichen Anteil hieran hat der Großdeal „Areal Böhler“ aus dem ersten Halbjahr. Sie kommen mit einem Investmentvolumen von 261 Mio. € insgesamt auf ein überdurchschnittliches Ergebnis (Ø 10 Jahre: 222 Mio. €). Auf Platz 2 folgen Investment/Asset Manager mit einem Anteil von knapp 23 % bzw. 176 Mio. € (Ø 10 Jahre: 291 Mio. €). Neben den Projektentwicklern kommen Immobilienunternehmen (14 %) mit 106 Mio. € auf ein solides Ergebnis, welches nur leicht unter dem langjährigen Durchschnitt (111 Mio. €) notiert. Weiterhin kommen nur noch Spezialfonds (11 %) auf einen Umsatzanteil im zweistelligen Prozentbereich.  

Vor dem Hintergrund weiterer Leitzinserhöhungen sind auch die Netto-Spitzenrenditen in Düsseldorf zwischen 5 und 25 Basispunkten angestiegen. Für Büroobjekte hat eine relativ hohe Renditedekompression von 25 Basispunkten gegenüber Q2 auf aktuell 4,25 % stattgefunden. Die Netto-Spitzenrendite von Logistikobjekten ist um 10 Basispunkte auf 4,10 % gestiegen. Mit 5 Basispunkten fällt der Anstieg für innerstädtische Geschäftshäuser deutlich moderater aus. Hier werden aktuell 3,95 % notiert.

„Die Konsolidierungsphase hält auch am Düsseldorfer Investmentmarkt weiterhin an. Die Verunsicherung unter Investoren sowie noch anhaltende Preisdifferenzen zwischen Käufer- und Verkäuferseite führen nach den ersten drei Quartalen zu einem schwachen Ergebnis. Aktuell sieht es nicht danach aus, dass das Schlussquartal noch zu einem zufriedenstellenden Gesamtjahresresultat beitragen kann. Jedoch ist mittelfristig wieder von einer spürbar höheren Marktdynamik in Düsseldorf auszugehen. Aus heutiger Sicht ist zunächst im ersten Halbjahr 2024 wieder mit leicht steigenden Umsätzen zu rechnen. Im Jahreserlauf 2024 dürften dann eine an Fahrt aufnehmende Konjunktur, Nachholeffekte sowie das sich abzeichnende Ende im Zinserhöhungszyklus zu einer deutlichen Marktbelebung führen und attraktive Opportunitäten am Düsseldorfer Investmentmarkt offerieren“, so Philip Bellenbaum.