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„Wie in der Vergangenheit schlägt sich die gedämpfte Konjunktur sehr deutlich auf den Vermietungsmärkten nieder. Erfreulich ist allerdings, dass sich der Markt im dritten Quartal spürbar belebt hat. Mit einem Umsatz von 164.000 m² wurden die Resultate der beiden Vorquartale erheblich verbessert und der vergleichbare Wert aus 2020 getoppt. Auch der Flächenumsatz des Jahres 2021 wurde nur knapp nicht erreicht“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.  Im bundesweiten Vergleich bleibt Berlin weiterhin unangefochtener Spitzenreiter und verweist München (324.000 m²) mit weitem Abstand auf Platz zwei. Bemerkenswert ist auch die sehr homogene Verteilung des Flächenumsatzes auf alle Größenklassen. Die Hauptstadt unterstreicht damit, dass auch in einem schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld ein insgesamt breites Nachfragefundament vorhanden ist.

Öffentliche Verwaltung mit hohem Anteil, Leerstandsanstieg hat sich verlangsamt

Auch bei der Verteilung des Umsatzes auf die Branchen zeigt sich eine vergleichsweise breite Streuung auf unterschiedliche Wirtschaftsbereiche. Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass die sehr gemischte Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen mit gut 23 % die Rangfolge anführt. Auf Platz zwei liegt die in Berlin traditionell starke öffentliche Verwaltung, die auf fast 22 % kommt. Dazu beigetragen haben u. a. einige Großverträge, wie die Anmietung des Bundeskriminalamts über 25.000 m² in Kreuzberg/Neukölln oder des Jobcenters Marzahn Hellersdorf über knapp 13.000 m² im Stadtgebiet Ost. Größere Umsatzbeiträge steuerten darüber hinaus noch die IuK-Technologien (knapp 13 %) sowie Beratungsgesellschaften (fast 12 %) bei.

Im Vorjahresvergleich ist der Leerstand um 30 % auf 844.000 m² gestiegen. Die deutliche Zunahme hat sich in Q3 aber verlangsamt, wo nur ein Plus von 2 % registriert wurde. Bei den besonders stark nachgefragten modernen Leerständen wurde sogar ein Zuwachs um gut die Hälfte notiert. Damit weisen rund 59 % aller Leerstände eine gute Ausstattungsqualität auf. Die Leerstandsquote ist demzufolge im Jahresvergleich auf 4,0 % geklettert. Im CBD liegt sie aktuell bei 3,5 %. Sowohl im bundesweiten als auch im internationalen Vergleich sind das weiterhin relativ moderate Werte.

Die gestiegenen Baukosten, das ambitionierte Finanzierungsumfeld und das moderate Anmietungsgeschehen spiegeln sich in der Entwicklung der Bautätigkeit wider. Mit knapp 1,04 Mio. m² liegt das aktuelle Bauvolumen 35 % unter dem Vorjahreswert und in etwa wieder auf dem Niveau von 2019. Rund zwei Drittel hiervon stehen dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung (-35 %). Absolut betrachtet verfügt der Markt mit 678.000 m² über weniger verfügbare Büroflächen im Bau als 2020. Von einer Angebotsüberhitzung ist die Hauptstadt damit nach wie vor weit entfernt.

Das starke Mietpreiswachstum der vergangenen Jahre hat sich aufgrund der konjunkturbedingt schwächeren Flächenumsätze aktuell etwas verlangsamt. Im Jahresvergleich ist die Spitzenmiete aber trotzdem noch um knapp 5 % gestiegen, auch wenn sie in Q3 eher seitwärts tendierte. Bei der Durchschnittsmiete wurde ein Plus von 1,4 % notiert. Gleichzeitig sind hier von Quartal zu Quartal erwartungsgemäß gewisse Schwankungen zu verzeichnen.

Perspektiven

„Zwar dürfte sich der leichte Aufwärtstrend beim Umsatz im Schlussquartal fortsetzen, trotzdem kann ein Überschreiten der 600.000-m²-Marke im Gesamtjahr bereits als Erfolg gewertet werden. Eine echte Umsatzbelebung ist erst 2024 mit einer spürbar anziehenden Konjunktur zu erwarten. Die Leerstände werden noch etwas zunehmen, insbesondere bei qualitativ schlechteren Flächen, wohingegen sich die Bautätigkeit weiter rückläufig entwickeln sollte. Bei den Mieten ist in den letzten drei Monaten eher von einer Seitwärtsbewegung auszugehen, bevor sie im Zuge der Konjunkturbelebung 2024 wieder deutlicher zulegen könnten“, so Jan Dohrwardt.

Deutliche Umsatzsteigerung auf dem Berliner Büromarkt im dritten Quartal | BNP Paribas Real Estate