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Warum die Neuregelung nötig war

Das bisherige Wohneigentumsgesetz stammt von 1951 und ist nie grundlegend verändert worden. Schon ein einzelner Eigentümer konnte Sanierungen oder andere Baumaßnahmen verhindern. Das neue Gesetz vereinfacht Beschlüsse auf Eigentümerversammlungen.

Was sich bei Eigentümerversammlungen ändert

Für Modernisierungen, Sanierungen oder einen Umbau reicht künftig häufig die einfache Mehrheit der Eigentümerversammlung. Das gilt etwa beim Einbau einer klimafreundlicheren Heizung. Allerdings: Nur wenn die bauliche Veränderung von mindestens zwei Drittel der Eigentümer beschlossen wird, müssen sich auch alle an den Kosten beteiligen.

Ausnahme: Wenn die Maßnahme teuer ist und sich nicht in kurzer Zeit rechnet, müssen sich nicht alle Eigentümer an den Kosten beteiligen. Dann tragen die Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben. „Der Gesetzgeber wollte damit die jahrelange Blockade einzelner Eigentümer aufbrechen. In der Praxis wird es bei diesem Punkt sicherlich häufig zu Streit kommen“, sagt Ulrich Schlamminger, Rechtsanwalt bei Ecovis in Weiden.

Wann Eigentümerversammlungen beschlussfähig sind

Die Versammlung gilt jetzt immer als beschlussfähig. Früher musste ein bestimmter Anteil der Eigentümer abstimmen. Einladungen können elektronisch erfolgen. Auch eine Teilnahme per Videoschalte ist jetzt möglich.

Eigentümer können Baumaßnahmen verlangen

Eigentümer können künftig verlangen, dass sie bestimmte Baumaßnahmen auf eigene Faust ausführen lassen. Die Eigentümerversammlung kann dies nur schwer verhindern. Eigentümer können beispielsweise leichter in der Tiefgarage eine Ladedose für ihr Elektroauto einbauen lassen. Auch der Einbau eines Treppenlifts, eines Glasfaseranschlusses oder einbruchssicherer Fenster in der eigenen Wohnung ist möglich. Die Kosten muss der Eigentümer aber selbst tragen.

Was sich bei der Hausverwaltung ändert

Die Eigentümerversammlung kann dem Verwalter einen Rahmen setzen, der es ihm ermöglicht, kleinere Probleme wie Reparaturen im Hausflur ohne Zustimmung der Gemeinschaft vornehmen zu lassen. Der Verwalter darf der Vertreter der Eigentümergemeinschaft nach außen sein und im Namen der Hausgemeinschaft Verträge abschließen. Neu ist auch, dass die Eigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters per Beschluss einschränken oder erweitern können. Sie dürfen den Verwalter auch ohne einen wichtigen Grund jederzeit abberufen.

Verwalter müssen künftig ihre Kompetenz in einer Prüfung der Industrie- und Handelskammer nachweisen. Sie brauchen diese Zertifizierung dann, wenn nicht alle Eigentümer mit der Bestellung eines Verwalters ohne Zertifizierung einverstanden sind. Vom 1. Dezember 2022 an hat jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter.

Betriebskostenabrechnung – was sich für Mieter ändert

Bisher haben die Eigentümer Betriebskosten nach Quadratmetern Wohnfläche auf einzelne Wohnungen umgelegt. Jetzt kann dies auch nach Miteigentumsanteilen erfolgen. Im Normalfall dürfte der Unterschied nicht sehr groß sein, „birgt aber Konfliktpotenzial“, sagt Ecovis-Rechtsanwalt Schlamminger.

Mehr Klarheit

Die großen Ziele der Reform sind mehr Klarheit, Einfachheit und Rechtssicherheit. Ecovis-Rechtsanwalt Ulrich Schlamminger findet, „die Reform bringt den Eigentümern mehr Spielraum, ihr Gemeinschaftseigentum zu verwalten, aber auch mehr Planungssicherheit.“ Vor allem in der aktuellen Pandemie würden sich Eigentümerversammlungen leichter abhalten lassen und seien stets beschlussfähig, weil die Teilnahme auch elektronisch möglich sei. „Das sind erhebliche Erleichterungen.“ Was das Dauerstreitthema Kostenverteilung angeht ist er allerdings weniger zuversichtlich. „Wenn nur wenige Neuerungen wollen, aber nicht zahlen, dann bleibt nach wie vor alles beim Alten“, sagt Schlamminger. „Entweder gibt es dann Streit, oder der erhoffte Modernisierungsschub fällt dann eben doch flach.“